前兩年，金融機構來企業洽談業務，都是融資部門或CFO出面接待，最近就需要老板親自出馬了。近日，某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記
“前兩年，金融機構來企業洽談業務，都是融資部門或CFO出面接待，最近就需要老板親自出馬了。”近日，某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示。該人士對今年企業的融資壓力深有體會，以至于房企與金融機構接洽時，接待的級別和規格都在提升。
近期，審計署、央行、發改委密集釋放房地產融資層面的利空消息，直指銀行貸款和海外發債。這意味著，已持續收緊了兩年的融資政策，將可能迎來新一輪加碼。
在樓市調控中步步退讓的房企，正面臨“前后夾擊”的局面。一方面，銷售回款、海外發債、私募、銀行貸款等融資渠道大大受限，令企業的資金壓力進一步提升;另一方面，償債高峰期將在今年下半年出現，如何填補缺口將成為首要難題。
多重壓力之下，房企正在展開自救。有分析認為，“老板親自出馬”代表了企業姿態的變化，這可能導致企業策略出現一系列調整，并將體現在投資、拿地、開發、銷售等各個環節。
監管層釋放從緊信號
近期，監管層對房地產市場進行了一輪密集表態，其中不少內容直接指向房企融資。
6月20日，國家審計署發布報告指出，9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。
6月25日，央行發布報告指出，“一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大”。
6月27日，發改委負責人在答記者問時強調，“部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由于沒有外匯收入來源，抵御匯率波動風險能力較弱。”
在此之前，已有十多家房企發債遭遇中止，涉及碧桂園、龍湖、富力、合生等大型房企。
6月28日，住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動。雖未直接提及房地產融資，但整治內容中包括“違規銷售”，被認為將對房企的定金和預售款來源產生影響。在長沙于6月25日出臺的調控措施中，同樣有著“嚴禁收取認籌金”的說法。
這一輪表態是過去兩年來融資政策不斷收緊的延續。從2016年以來，在樓市調控政策收緊的大框架下，監管層分別對私募、發債、信托、銀行等融資渠道做出限制，使得房企的資金來源不斷收窄。
華創證券指出，2015年和2016年，房企的主要資金來源為境內發債。到2017年，該渠道逐漸被ABS和中票所替代，發債也轉向海外。進入2018年，海外融資也大大受限，前5月房企利用外資規模下降了76.2%。
在日趨嚴厲的監管下，企業的融資成本不斷上升。根據公開融資信息綜合統計，2016年，內地發債平均成本在4%-5%的水平，部分企業可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，中小房企則提升至7%-9%。訴諸海外的部分，資金成本也因美國加息而抬升，且普遍不低于國內融資。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，“到2018年，疊加銀信業務、委托貸款、企業債、海外融資等渠道進一步收緊，房企面臨融資困境，很難融到錢，甚至有的房企融資成本在12%-15%。”
未來或現“以價換量”
春江水暖鴨先知。房企對這種變化有著明確的感知。“中小企業的壓力最大，前幾天還有企業老板專門去拜會銀行領導。”前述房企人士表示，這并不是尋常現象，因為這些工作通常由融資部或CFO來做。房地產市場比較好的時候，銀行還會主動拜會房企。
如今情況已經反轉。某國有銀行地產金融事業部負責人向21世紀經濟報道記者表示，大型銀行已基本不向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。
房企老板態度的變化，側面反映出資金壓力的存在。“僅僅現在我知道，TOP20房企當中，至少6家是比較緊張的，降準解決不了它們的問題。另外，其中有一家全國性品牌房企1-4月拿地投入800億，5月份開始已經暫停拿地了!還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在也面臨比較大的償債壓力。”張宏偉說。
他還表示，從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年)。
實際上，一些小型房企已經出現債務違約。有媒體報道稱，云房集團持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信托股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。恒盛地產早在2017年的年報中就披露，“若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及14.97億元已逾期(逾期貸款)”。
大中型房企則積極開展自救。除老板親自拜會金融機構外，很多企業的策略已經發生調整。
某閩系房企相關負責人向記者表示，企業應對資金壓力的手段并不多，無非是“少舉債、少拿地、快周轉、薄利潤”。他還表示，很多房企的銷售目標增幅都已下調，今年整體的擴張速度肯定會放緩。
在拿地方面，企業的態度十分謹慎。該人士透露，過去兩年誕生的很多高價地和“地王”項目，正悄然引入合作方，從而分擔市場風險。
某大型房企西安公司負責人向21世紀經濟報道記者透露，總部對區域公司的拿地預算收得很緊，從去年下半年以來，公司還沒有在西安拿地。由于該公司擁有一定的項目儲備，“總部的要求是，先把項目賣一賣，做點回款”。
他同時說，當前最大的問題在于限價政策較為嚴厲，因此暫時還不會大規模推盤，對價格的讓步也比較有限。但未來的銷售策略如何，還要視政策的變化而定。
張宏偉則認為，以價換量將是必然。“2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間。出于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場‘借新還舊’渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格‘底線’，尋求主動降價。”
