今年的房地產業務是我從業十多年來最難做的一年。資深地產信托經理李念(化名)說起今年的業務，眼中滿是無奈。即便就職在一家大型信托公司，
“今年的房地產業務是我從業十多年來最難做的一年。”資深地產信托經理李念(化名)說起今年的業務，眼中滿是無奈。即便就職在一家大型信托公司，他仍擔心“碩果僅存”的業務會隨時“停擺”。
幾天前，一則“監管暫停新增地產信托報備”的傳聞在朋友圈瘋傳，頓時市場風聲鶴唳。一邊是地產信托經理“從此再無業務”的焦慮，另一邊則是靠信托融資續命房企的隱隱擔憂，盡管經多方打探證明這只是一場虛驚，但房地產業的風險再次引發關注。
作為房企融資的重要渠道，信托與房地產業素來聯系緊密，奔波在一線的信托經理在無數次與房地產企業的“親密接觸”中，深刻了解房企現金流狀況。一家中型信托公司的資深地產信托經理王歡(化名)透露，目前房企通過信托融資的利率高達10%，有些甚至達到12%，這在過去幾年是無法想象的。他預計整個房地產業的集中度會越來越高，小開發商逐漸被市場淘汰，這也是市場出清的必然結果。
融資渠道不斷收緊
“作為房企融資的重要渠道，信托對房地產業來說至關重要。”李念說，信托在關鍵時刻能為房企提供“續命”錢。在今年的市場環境下，他供職的信托公司只為一些大的房企提供融資，不再做中小房企業務。
另一家中型信托公司的資深地產信托經理張樂(化名)表示，目前公司的地產業務是“資金荒”疊加“資產荒”，由于資金來源變得不可控，需要較多資金的大項目無法開展，能做的業務寥寥無幾。
王歡的觀點并不悲觀，他認為，業務難做要辯證地看，從資產端來說，今年對房地產信托是個機會，相比之前一些小的交易對手，如今很多排名前十的房企開始大量通過信托渠道融資，信托公司交易對手的層級大幅提高。“原因在于資金端，我從業十多年來沒見過房地產企業資金如此緊張。”王歡坦言。
作為房企融資的主要渠道，銀行必須嚴格按照“四三二”(即四證齊全，項目資本金比例為30%，具有二級開發商資質)要求為房企發放貸款。很多有資金需求的房企并不符合這一要求。王歡介紹，今年各大銀行貸款審批權限上升，對房企融資總額度控制以及非標理財取消導致資金渠道收窄等都是房企無法從銀行獲得融資的原因。
在銀行吃了“閉門羹”的房企只好“轉戰”信托，在嚴監管背景下，信托給房企放貸的標準與銀行一致，在個別地區，信托公司還可以通過“明股實債”方式為房企融資，“但這個說停就停”，李念說，“真正的股權投資又很難做，‘坑’太多，今后地產信托業務不知何去何從。”
信托業協會數據顯示，二季度新增房地產信托規模1361.73億元，占全部新增信托規模的18.31%，比一季度提高了3.5個百分點，說明房企對信托融資的依賴程度不斷提高。但央行公布的1-7月社會融資規模數據顯示，從3月起，信托貸款和委托貸款規模呈連續下滑趨勢。
現金流緊張趨勢隱現
隨著融資渠道不斷收緊，房企最看重的現金流發生了哪些變化?
李念說，從上半年情況看，房企現金流沒什么大問題，但從七八月開始，現金流就沒那么充裕了，隨著地產調控升級，購房者的市場預期不斷下降，樓盤銷量隨之下降。王歡透露，銀行按揭回款時間拉長，一般都在一個月以上。
在王歡看來，房企現金流情況從融資成本可窺一斑。他坦言，房企融資利率去年在年化8%-9%，上半年基本維持在10%以內，現在已突破10%，有些甚至高達12%。房企愿意花如此高的成本去拿錢，這在過去幾年都是無法想象的。從擔保措施來看，之前房企的抵押率一般為七折或八折，現在對信托提出的抵押率五折，由集團出面擔保，控制項目后續資金，監督銷售等要求房企都照單全收。此外，王歡笑言：“之前房企一直高高在上，我們求著他們融資，房企還愛搭不理，有融資需求的房企最多就是分公司或區域公司的老總來拜訪，今年為了融資都是集團層面的老總上門拜訪。”
張樂認為，大的房企現金流沒問題，尤其是高評級公司，目前還沒聽說哪家大型房企現金流緊張，因為他們樓盤的銷量仍然很好，存貨壓力不大，而且大公司早有布局，有騰挪余地。
海通證券研究報告顯示，上半年A股地產企業經營活動現金流為-540.1億元，籌資活動現金流為2217.1億元。隨著央行從7月5日起下調存款準備金率0.5個百分點，以及企業加快推盤，企業資金壓力和融資成本或有所好轉。
行業集中度提升
“地產行業不會發生系統性風險，但未來‘大魚吃小魚’的情況會越來越多，行業集中度不斷提升。”李念說。在王歡看來，地產業集中度提升意味著一些中小開發商逐漸被市場淘汰。首先，高房價帶動地價不斷走高，而拿地資金必須靠開發商自籌，一些中小開發商沒有資金拿地;其次，銀行或信托都只能為一些大的地產商提供融資，小的開發商要么直接淘汰出市場，或是被并購，或是與大的開發商合作開發幾年前拿到的地。
“大型房企抗風險能力較強。”王歡認為，大型房企擁有大量一二線城市的住宅用地或商業用地，資產質量高，變現能力強。此外，各大房企對銷售量、排名和市場份額非常看重，他們會通過不斷并購迅速提高市場份額，從而提高銷售額和排名。規模擴大后，融資成本會隨之降低。“未來地產行業將是強者恒強。”王歡說。
海通證券研究報告顯示，1-8月，龍頭公司市占率相對2017年繼續攀升，4家A股龍頭地產企業全市場銷售金額占比為10.82%，銷售面積占比為5.99%。從市場占有率看，1-8月，TOP20企業銷售金額占行業45.05%的市場份額，相對2017年繼續上行。
