購物中心人氣慘淡、寫字樓大面積空置……近年來，隨著市場供給過剩、同質化競爭，以及電商的不斷擠壓，越來越多的商業存量地產被收購兼并，甚至

購物中心人氣慘淡、寫字樓大面積空置……近年來，隨著市場供給過剩、同質化競爭，以及電商的不斷擠壓，越來越多的商業存量地產被收購兼并，甚至被市場淘汰，商業地產進入了轉型陣痛期。專家表示，面對激烈的競爭，傳統的單純依靠收租的重資產化盈利模式走到瓶頸，商業地產要想繼續保持生命力，必須在管理模式和輕資產化經營模式上有所創新。

據贏商大數據中心統計，受大量新增供應及商場調整改造等綜合因素影響，2017年全國一、二線城市購物中心空置率季度環比平均漲幅高達5.3%;28個城市中，近一半城市商場空置率超警戒值(8%);經營下行壓力明顯加劇。

全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平表示，現在商業設施很多，競爭壓力較大，需要以商業為引擎，以“商業+”打造綜合體。過于簡單的商業業態已經無法適應消費需求的變化，商業地產要從過去重開發轉向重運營、重內容。

作為商業地產的重要品類，商業辦公同樣面臨巨大的經營壓力。目前，商業辦公轉型主要受到三個方面的影響：第一，商辦物業大資管時代已經到來，純粹依靠收租金的傳統商辦物業盈利模式，已經不符合市場的發展要求;第二，企業租戶不再滿足于寫字樓的空間租賃，對企業交流、商務合作、資源共享的需求越來越強烈;第三，越來越多的科技產品運用于日常生活與辦公中，如何打造輕辦公環境，成為企業租戶們重要的需求指標。

輕資產化、需求多樣化及高科技化，已經成為商業辦公轉型中迫切需要完善的三個方面。“以前做寫字樓的時候，通常行為比較簡單，就是造一棟樓，出租并收取租金，提供物業服務，這就是全部內容。”福晟集團董事兼福晟商業集團總裁、福晟地產集團執行總裁吳洋說，如今商業地產需要滿足人們的多種需求，但是在這種轉型中，商場、公寓都走在前面，唯獨寫字樓被忽略了。“但往往越是在辦公環境當中，越需要補充生活服務方面的內容，寫字樓必須從運營體系上突破。”

記者調查發現，由于工作強度高，很多白領基本上每天生活在寫字樓里，日常生活的很多需求都需要在其中解決。但事實上，通常大多寫字樓的開發商，都只是提供一個簡單的物業服務，客戶在里面完全得不到更多的增值服務，包括餐飲、休閑、親子等。這一方面使得客戶滿意度低下，另一方面造成激烈的同質化競爭。

經過長時間的思考和摸索，福晟集團在今年初推出了服務商業地產的商務智慧體平臺——Officetree。吳洋介紹說，Officetree以客戶需求為導向，以智慧平臺為工具，以多元服務為內容，通過商務協同將企業、空間、資源、白領生活及多種力量融合，打造從商務生活到企業發展一整個服務體系，構建全新的商務生活方式。最終實現物業的保值增值，進而走向輕資產化。

對企業租戶來講，Officetree為企業提供了資源共享、合作發展、品牌展示的平臺，讓企業在交流碰撞中探索商務合作更多可行性。當一個商業地產項目中入駐了足夠多的企業商戶后，就形成了一個立體的生態圈，而Officetree所要做的，就是提供一個龐大的交流系統，將原本各自不了解、各自為政的企業互相溝通，企業租戶能夠在這個系統中快速找到自己所需要的資源，極大節省了資源搜索與溝通的時間。

對白領人群來說，在一個寫字樓里，除了上班，還可以實現工作時間之外的社交，可以讓工作顯得更愉悅。Officetree能夠提供個性化的服務，滿足員工們在辦公、社交的多元需求。僅通過一個系統，就能夠與整個辦公體的員工進行交流，包括訂餐、健身、約車等生活交互行為。

對于物業而言，Officetree能夠打造一個雙向交流的平臺，物業能夠及時了解租戶的需求，租戶也能及時掌握寫字樓物業的動態，物業將管理變成服務，提升自身的物業價值，有助于實現資產多元化的升值，達到物業持續長期增值的目的。

“從寫字樓端到商場端，從辦公到生活，我們營造了整個服務體系。商業地產的未來，必須要擺脫投入大量建造費用的時代，要把每棟物業變成智慧生命體。”吳洋說。

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