存量交易為主的時(shí)代，北京的二手房市場(chǎng)，被認(rèn)為更能體現(xiàn)市場(chǎng)的風(fēng)向。在堪稱全國最嚴(yán)的調(diào)控下，北京二手房市場(chǎng)相比高點(diǎn)量價(jià)齊跌。根據(jù)國家統(tǒng)
存量交易為主的時(shí)代，北京的二手房市場(chǎng)，被認(rèn)為更能體現(xiàn)市場(chǎng)的風(fēng)向。
在堪稱全國最嚴(yán)的調(diào)控下，北京二手房市場(chǎng)相比高點(diǎn)量價(jià)齊跌。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，北京是過去一年中，二手房價(jià)格同比下降幅度最大的城市。
有機(jī)構(gòu)指出，3·17調(diào)控以來，北京二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了大幅降溫-低位企穩(wěn)-向上修復(fù)三個(gè)階段，但由于缺乏有利因素的支撐，在貨幣信貸政策不發(fā)生轉(zhuǎn)變的前提下，下半年北京二手房市場(chǎng)將很難繼續(xù)向上突起。
上半年二手市場(chǎng)復(fù)蘇
從上半年數(shù)據(jù)來看，北京二手房市場(chǎng)正在復(fù)蘇。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京市二手房簽約套數(shù)76640套，相比2017年下半年的48636套，環(huán)比上漲57.6%，但相比2017年上半年，則同比下降9.3%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，之所以會(huì)出現(xiàn)超過50%的環(huán)比增長，主要有2017年下半年市場(chǎng)太過低迷，剛需在價(jià)格下行的情況下開始入市，和新房供應(yīng)量較少，部分需求被迫轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)三方面原因。
從2017年3·17調(diào)控后，限購、限售、限貸、限價(jià)等多重圍堵下，北京樓市很快冰封。
調(diào)控直接對(duì)需求形成了壓制。同策研究院的一份報(bào)告顯示，若以前五年的住宅銷量和1-5月的住宅銷量相比，北京當(dāng)前被壓抑的需求量占年均銷量的百分比達(dá)到72.7%。而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)則顯示，2017年下半年，北京的二手房網(wǎng)簽數(shù)相比上半年腰斬。
需求下滑，價(jià)格也隨之松動(dòng)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月，北京二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.7%，降幅在全國70個(gè)大中城市中居首。
而機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示的降幅則更大。鏈家數(shù)據(jù)顯示，北京在3·17調(diào)控后，二手房連續(xù)9個(gè)月回落，到今年2月份累計(jì)下跌14%。
在這樣的背景下，調(diào)控的邊際效應(yīng)在2018年初減弱，需求開始在2018年上半年緩慢復(fù)蘇。一位孩子剛剛3歲的購房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，春節(jié)前，在木樨地附近的學(xué)區(qū)房從高點(diǎn)14萬降到12萬左右，她果斷入手，賣掉自己以前的房子，置換了一套學(xué)區(qū)房。“差一點(diǎn)就沒搶到。”
不僅是改善需求，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，一些剛需，也開始在限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房和二手房的選擇中偏向二手房。與二手房的復(fù)蘇相比，新房市場(chǎng)依舊冷清。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，即使疊加成交的2103套共有產(chǎn)權(quán)房，北京市2018年上半年也僅成交了1.06萬套，創(chuàng)下歷史新低。
在前后看了數(shù)個(gè)開盤的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目后，夏明(化名)近期在南五環(huán)外購買了一套總價(jià)305萬的二手小兩居。夏明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，上半年限價(jià)房數(shù)量少，“搶不到”。而對(duì)于剛剛結(jié)婚并且以后準(zhǔn)備生二胎的他來說，未來肯定還有換房需求，但共有產(chǎn)權(quán)房限制上市交易對(duì)象后，升值空間太小，這是他放棄共有產(chǎn)權(quán)房的主要原因。
夏明的選擇并不是個(gè)例，由于共有產(chǎn)權(quán)房必須無房家庭申購，且只能在具有共有產(chǎn)權(quán)房資格的家庭間流通，“共產(chǎn)房遇冷”屢見報(bào)端。一些項(xiàng)目的申購家庭數(shù)與房源比，與北京此前主打的自住房相差較大。
下半年或穩(wěn)中有落
盡管二手房市場(chǎng)在上半年有所恢復(fù)，但多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這并不意味著北京樓市將會(huì)出現(xiàn)回暖，甚至還存在穩(wěn)中有落的可能性。
“上半年的7萬多套是一個(gè)比較正常的交易量，只能說二手房市場(chǎng)正在恢復(fù)，很難說將會(huì)形成熱度。”張大偉表示。
最新數(shù)據(jù)甚至出現(xiàn)了下調(diào)。鏈家數(shù)據(jù)顯示，6 月北京鏈家二手房成交量結(jié)束此前持續(xù)上行趨勢(shì)，環(huán)比下滑22.6%，絕對(duì)水平降至3 月之下，均價(jià)環(huán)比下跌0.4%。另外，新增客源房源量分別環(huán)比下滑16.2%、16.1%，而業(yè)主掛牌價(jià)跌幅增加，漲價(jià)比例下降。
我愛我家數(shù)據(jù)也透露，6月通過其成交的二手房價(jià)格環(huán)比降幅為1.6%
“市場(chǎng)復(fù)蘇缺乏有利因素的支撐”，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，6月份最新數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)從5月的高點(diǎn)回落，而從新增客源、房源量減少、業(yè)主掛牌價(jià)跌幅增加等因素來看，后期市場(chǎng)的下行壓力明顯大于上行動(dòng)力，下半年或?qū)⒅鼗亟禍赝ǖ馈?/p>
其中一個(gè)重要原因是，上半年學(xué)區(qū)房政策調(diào)整帶來的結(jié)構(gòu)性改善性需求，將在下半年減少。數(shù)據(jù)來看，北京5月二手房市場(chǎng)明顯回暖，鏈家成交量環(huán)比增長18.7%，房價(jià)上漲4.3%，但上升主要集中在西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)等學(xué)區(qū)，而其他區(qū)表現(xiàn)平平，亦莊開發(fā)區(qū)等仍在下降。許小樂指出，根據(jù)帶看量、新增供需等指標(biāo)判斷，5月份的市場(chǎng)高點(diǎn)不可持續(xù)。
此外，多位受訪人士均表示，根據(jù)北京去年的土地出讓情況，下半年預(yù)計(jì)將有大量限價(jià)房推出，將會(huì)顯著分流二手房的市場(chǎng)需求。張大偉表示，限價(jià)房供應(yīng)將在2018年下半年迎來井噴，有望入市2萬套以上。
而上述同策研究院則指出，由于北京等一線城市調(diào)控政策不放松，需求端限購、限貸政策阻礙了需求釋放，客觀上拉長了本輪樓市周期，這些城市或?qū)⒃?018年3-4季度，迎來本輪房價(jià)周期的谷底，部分城市房價(jià)或?qū)⒂瓉韺?shí)質(zhì)性下降。
