近期房企土地融資項目銳減，這反映了開發商新拿地、新開工項目的急劇下降。即便是周全(化名)供職的大型信托公司，也面臨著沒業務可做的窘境
“近期房企土地融資項目銳減，這反映了開發商新拿地、新開工項目的急劇下降。”即便是周全(化名)供職的大型信托公司，也面臨著沒業務可做的窘境。
中國證券報記者調研了解到，多數房企認為地產行業的“春天”已經過去，并為“過冬”做好準備。一些大的房企已下調明年的土地儲備量等指標，有些甚至取消了原來的拿地計劃。同時，信托、銀行等金融機構的融資門檻不斷提高，9月房地產信托環比下降17.5%，資金凈減少近120億元。隨著融資渠道的不斷收緊和房企償債高峰的來臨，可以預計，四季度房企的資金將更為緊張。
土地融資項目銳減
房企土地融資項目銳減現象從9月集合信托統計數據中得以印證。用益信托數據顯示，2018年9月房地產信托規模為564.76億元，而8月這一數字為684.17億元，9月集合信托投入房地產資金凈減少近120億元，環比下降17.5%。
這與幾個月前的房地產信托“一枝獨秀”形成鮮明對比。2018年二季度，信托資金配置到房地產領域的規模為25072.49億元，比一季度的23710.76億元增長1361.73億元，占信托資產的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地產在新增信托資金配置領域中的地位不斷提升。
一端是信托土地融資的項目銳減，另一端則是房企的謹慎態度。某信托公司資深地產信托經理趙亮(化名)表示，近期走訪調研的房企都非常謹慎，對新拿地項目持觀望態度。一是因為現在土地價格較高，二是各家房企一致預期明年地產行業形勢不如今年。
“不能說‘寒冬’已經到來，但至少房地產的‘春天’已經過去。”趙亮坦言，幾家大房企共同的感覺是今后一兩年地產市場不會太好，很多已下調明年的土地儲備量等指標，有些甚至取消了原來的拿地計劃。
“土地儲備量的下調表明今后兩年地產市場的供應量將大幅下降。”趙亮透露，“近幾年，居民的購房需求已提前透支，加之樓市調控政策持續收緊，未來地產市場的需求也會有所下降。”
華創證券研究指出，1-8月，全國土地流拍數量高達890宗，并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應方面，9月住宅類供地環比下降33%，同比下降43%，其中三四線宅地供給表現最弱，預計四季度土地供應同比將大概率維持較弱狀態，甚至進一步走弱。土地成交方面，9月住宅類土地成交環比下降17%，同比下降26%，9月宅地成交在8月供給擴大前提下表現繼續低迷，其中三四線拖累更為明顯。
機構提高房企融資門檻
“近段時間，公司地產信托業務風控較為嚴格，主要做央企、國企之類的大品牌。”華東某信托公司地產信托經理說。
“今年以來，公司對地產業務非常謹慎，一些激進的房地產企業堅決不碰，哪怕這些房企的排名或經營業績靠前，也不可能碰。”趙亮表示，“今年年中，公司提高了風控門檻。年初還在為房企百強提供融資，年中調整后，基本上只做房企前50強了。”
從細分市場來說，某股份制銀行地方分行負責人表示，對于三四線城市地產項目，原來有些大型銀行還會給全國性大開發商的項目提供貸款，但近期大型銀行已經不做三四線城市的項目。主要原因是銀行擔心三四線城市棚改貨幣化暫停后，項目風險加大。從統計數據可以看出，目前，三四線城市的房價有些回落，有些城市房價已經在下跌。
“但是對于一些頭部房企，個別銀行最近還提高了貸款額度。”上述某股份制銀行地方分行負責人說，“從側面反映出，頭部房企的現金流也十分緊張”。
四季度現金流料更緊張
“近期拿地多是國企背景或已經偏保守的房企。”周全說，“大型房企要求的融資成本較低，因此，給到投資人的利率也相對較低。”用益信托數據顯示，9月房地產集合信托收益率為7.88%，較8月份的8.19%下降0.31個百分點。
“收益率的下降，一是因為交易對手的層級提高，二是市場資金緊張，兩年期的地產信托產品不太好賣，近期銷售的多是一年期或一年半的，利率自然會低一些。”趙亮說，“但從直觀感受上講，房企的融資成本并沒有下降。”
趙亮表示，從7、8月份開始，房企前50強在信托的融資成本已突破10%，排名靠后的企業融資成本甚至可達15%。說明房企資金緊張的狀況仍舊沒有改變。
隨著信托公司風控門檻的提高，房企融資渠道不斷收緊;很多銀行為了提高資金使用效率，上半年就已將貸款額度提前發放;此外，有證券機構測算的數據顯示，在存續地產債中，2018年到期償付規模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以預計，四季度，房企的現金流將更為緊張。
