7月，房企境內(nèi)債券發(fā)行量為251億元;8月，債券發(fā)行量約為167億元：均高于6月的111億元。無論是大型還是中小房企，今年中報(bào)業(yè)績會(huì)上都在提出
7月，房企境內(nèi)債券發(fā)行量為251億元;8月，債券發(fā)行量約為167億元：均高于6月的111億元。
無論是大型還是中小房企，今年中報(bào)業(yè)績會(huì)上都在提出，去負(fù)債、降杠桿，大力追“回款”，奉行現(xiàn)金為王。
多家房企提出，下半年，房企融資成本仍會(huì)繼續(xù)上升。
一位股份行高管表示，監(jiān)管層面不希望房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)，成為脫韁的野馬，監(jiān)管力度超出以往任何時(shí)候。調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)行了2年多，以前一般不超過1年，這次調(diào)控力度和決心以往任何時(shí)候都沒有。
“銀行的信貸必須和國家政策保持一致。房地產(chǎn)的發(fā)展也進(jìn)入到調(diào)整、轉(zhuǎn)型和拐點(diǎn)時(shí)期。”該股份行高管表示。
再融資缺口較大
根據(jù)穆迪數(shù)據(jù)，其所評(píng)級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)商中，未來12個(gè)月內(nèi)，將有約187億美元左右的境外債券、390億美元左右(約人民幣2670億元)的境內(nèi)債券將到期或可供回售。
穆迪認(rèn)為，多數(shù)受評(píng)開發(fā)商將有足夠的流動(dòng)性來償還這些債務(wù)，但一些規(guī)模較小的開發(fā)商所面臨的再融資風(fēng)險(xiǎn)將增大。究其原因，隨著未來房地產(chǎn)市場銷售可能放緩，有可能削弱房企融資能力。
多家房地產(chǎn)開發(fā)商在中報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上表達(dá)了對(duì)融資的擔(dān)憂，提出去負(fù)債、降杠桿。
如，恒大集團(tuán)提出，今年上半年在去年償還永續(xù)債基礎(chǔ)上，總負(fù)債減少了615億元負(fù)債。公司核心指標(biāo)發(fā)生重大變化。今年實(shí)際上降到127.3%，比原來140%目標(biāo)還有大幅下降。
碧桂園指出，總借貸的加權(quán)平均借貸成本為5.81%，相比2017年底上升59BP。年初就做好了收緊的準(zhǔn)備。今年在香港的發(fā)債沒有太大的動(dòng)作，該公司的現(xiàn)金余額下降到了2000億。“現(xiàn)在現(xiàn)金充裕，窗口不好就少買兩塊地了，余地還很大。”集團(tuán)凈借貸比率由2017年12月31日約56.9%小幅上升至2018年6月30日的約59.0%。
陽光城則提出，積極進(jìn)行CMBS、ABN、儲(chǔ)架式REITs等創(chuàng)新融資方式的探索和實(shí)施，適時(shí)發(fā)行中期票據(jù)和公司債券。上半年公司平均融資成本為7.49%，比年初上升0.41%。股權(quán)融資方面會(huì)有進(jìn)展，會(huì)引入戰(zhàn)略投資人。未來三年希望凈負(fù)債率降至100%。
保利置業(yè)則提出，年初時(shí)預(yù)估融資比較困難，主要加強(qiáng)銷售回籠，抓住市場窗口期。境外美元債獲得低成本，也做了一些創(chuàng)新型資產(chǎn)證券化，之后會(huì)利用現(xiàn)有資源做ABN和ABS。融資成本上半年得到了很好控制，下半年融資成本預(yù)計(jì)還會(huì)上升。目前融資現(xiàn)金流還是正值，利用國企融資比較低，融資會(huì)在去年水平左右，應(yīng)該不會(huì)有進(jìn)一步下降。
開發(fā)貸下半年繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控
工商銀行行長谷澍在該行業(yè)績會(huì)上透露，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定的水平，居民的杠桿率在前幾年有一個(gè)比較快的上升，這一段時(shí)間整個(gè)居民杠桿率相對(duì)穩(wěn)定下來，總體上看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
下半年，一是，把握好個(gè)人住房信貸投放的區(qū)域和節(jié)奏。支持居民住房的合理的信貸需求，抑制各類炒房、炒樓的投機(jī)性需求。二是，嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投向，重點(diǎn)支持保障性安居工程和普通的商品住房項(xiàng)目。三是，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)監(jiān)管要求。加強(qiáng)貸款的資金用途和流向的管理。四是，積極穩(wěn)妥的拓展住房租賃金融市場，研發(fā)符合長租房住房需求的特點(diǎn)的產(chǎn)品。
中信銀行高管表示，政策上，選擇主流地產(chǎn)商，限額控制管理，滿足剛需住宅為主，商業(yè)型介入比較少。管理層面也不斷嚴(yán)格控制，土地、工程抵押，資金回流確保貸款還款有保證。在區(qū)域戰(zhàn)略，對(duì)東北、西部、偏遠(yuǎn)地區(qū)、三四線過熱城市從嚴(yán)控制，重點(diǎn)支持二三線和一線剛需。
從限額管理來看，考慮下半年在上半年基礎(chǔ)上，增幅保持零增長，盡可能維持上半年水平。綜合來看，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量即使是市場層面出現(xiàn)波動(dòng)，也不會(huì)有大的問題。
房企境內(nèi)發(fā)債上升
7月以來，房企境內(nèi)發(fā)債略有回暖，但境外發(fā)債仍比較清淡。
7月，境內(nèi)債券發(fā)行量為251億元，8月，債券發(fā)行量約為167億元。均高于6月的111億元。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，1-8月，受評(píng)房地產(chǎn)開發(fā)商共發(fā)行境內(nèi)債券人民幣1164億元，較2017年1-8月587億元的發(fā)行量，同比增長94%。
穆迪分析師黎錦雄表示，隨著流動(dòng)性狀況的改善，年內(nèi)開發(fā)商的境內(nèi)發(fā)債將進(jìn)一步增長以滿足其較高的再融資需求。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前境內(nèi)發(fā)債的規(guī)模上升，說明政策層面也不是完全一刀切，還是有很多相對(duì)寬松的地方。尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的情況下，各類債券融資的鼓勵(lì)性政策會(huì)增加。
根據(jù)彭博數(shù)據(jù)，1-8月，受評(píng)房地產(chǎn)開發(fā)商共發(fā)行境外債券353億美元，相較于2017年1-8月的264億美元發(fā)行量，同比增長34%。不過，自7月以來，境外債券發(fā)行繼續(xù)保持清淡，8月份發(fā)行量從7月的28億美元降至17億美元，發(fā)行規(guī)模遠(yuǎn)低于4月的88億美元的近期高位。
新城控股在中報(bào)業(yè)績會(huì)指出，海外債會(huì)成本較高，但銀行票據(jù)、中短期融資成本低。下半年新增量的成本會(huì)較高，但下半年回款多，融資需求降低，融資的絕對(duì)值減少，全年會(huì)在6%上下。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海外市場近期本身就處于各類資本管制，各類發(fā)債的審批肯定較為嚴(yán)厲。所以總體上看，若是國內(nèi)有發(fā)債的機(jī)會(huì)，很多房企還是會(huì)比較依賴此類模式的。而從發(fā)債的角度看，成功發(fā)債的房企，未來有更多的機(jī)會(huì)去拿地和優(yōu)化經(jīng)營模式。
