成立規模2405 51億元、平均收益率7 89%……上半年，憑借優異的成績單，房地產信托在集合信托中穩居首位。房企對信托資金需求旺盛的同時，從信托
成立規模2405.51億元、平均收益率7.89%……上半年，憑借優異的“成績單”，房地產信托在集合信托中穩居首位。房企對信托資金需求旺盛的同時，從信托途徑獲取資金的成本亦在上升。6月以來新發高收益信托產品中，房地產信托產品占比已過半。與此同時，部分房地產信托產品最高預期收益率已超10%。
值得注意的是，在市場分析人士看來，隨著收益率的一路走高，房地產信托項目兌付壓力也會逐漸上升。
房地產信托收益“一枝獨秀”
今年以來，由于較高的收益率，房地產信托亦受到投資者關注。據《金融投資報》記者不完全統計，6月中旬以來，有4款房地產信托產品預期最高收益率超過10%，分別為安信信托發行的安盈83號特定資產收益權轉讓附回購集合資金信托計劃、山西信托發行的信遠36號集合資金信托計劃11期和信德27號集合資金信托(第七期)、長安信托發行的長安權?德商置業三圣鄉投資集合資金信托計劃。
其中，由安信信托發行的安盈83號特定資產收益權轉讓附回購集合資金信托計劃，預期收益率為9.6%-10.2%。公開資料顯示，該計劃融資方為成都啟陽恒隆置業有限公司，資金用途顯示用于藍潤成都ISC項目的開發建設。在投資資金達1000萬及以上，投資期為24個月時，可獲得10.2%的預期收益率，這也是近期發行房地產信托產品中預期收益率最高的。
房地產信托收益的“一枝獨秀”并非特例。據普益標準數據，房地產信托最高收益率從12月的7.9053%上升到5月的8.3818%，在6月出現了較大幅度的下跌，回落到8.3077%;總體上浮0.4024%;而最低收益率則從12月的7.3516%逐漸上漲到5月的7.7975%，在6月下降回落到7.7465%，總體上浮0.3949%。用益信托數據亦顯示，上半年房地產類產品的平均收益率7.89%，居各類產品之首。
與此同時，從6月以來的新發行信托產品看，收益率最高的產品中有超過50%是投入到房地產市場。《金融投資報》記者梳理發現，在7月發行的12款高收益信托產品中，房地產信托就達到9款，且預期最高收益率均超過9%。
項目兌付壓力或逐漸上升
與收益率同樣“爆發”的，還有房地產信托規模。從2017年開始，投向房地產領域的信托資金開始高速增長。據用益信托統計，從資金投向看，2018年上半年，房地產類信托規模2405.51億，占比34.93%，在各類產品中居首。
從最新一周(7月2-8日)的表現來看，集合信托發行規模環比持續上漲41.39%，再次奮力向上突破了250億元大關口，為266.87億元。但其中，房地產領域規模就達189.03億元，占比超70%。“目前房企依舊存在較大融資需求、加之銀行貸款、債券等融資渠道受阻，使得房地產信托再次開啟瘋狂‘吸金’模式。”用益信托研究員指出。
在中國信托業協會特約研究員周萍看來，目前房企融資需求仍較大，在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下，房企發債、銀行貸款、股權融資等融資渠道或進一步受限，短期對信托融資的需求或難以降低。
“房企融資不僅受資本市場整體的供求關系影響，還受到國家對于房地產市場的宏觀調控影響，從其他渠道獲取較低成本資金的方式明顯縮緊，因此房地產企業逐漸將融資渠道轉向信托機構。”普益標準研究員指出，而信托機構去年12月以來對項目審核、風險管理均有明顯加強，業務的篩選變得更加嚴格，較低收益率的項目過審難度較大。多方共同作用，導致房地產信托產品的收益率一路走高。
上述普益標準研究員認為，下半年房地產信托的收益率大概會繼續走高。不過，“隨著收益率的一路走高，項目兌付壓力也會逐漸上升，信托公司需要警惕其中風險，在獲取較高收益的同時確保資金的安全。”
事實上，“房地產信托投資需謹慎”，正在成為業內人士的共識。國通信托亦在研報《2018年下半年我國宏觀經濟分析及信托行業展望》中指出，“雖然房地產信托取得的成績不俗，但該類產品的不確定性風險也持續累積。在未來打破剛兌以及房地產市場或表現分化的情況下，不能只看預期收益率，而是要綜合評判產品風險。”
