你在上海租房住嗎?有沒有辦理過租金貸業務?上海市住建委等五部門聯合下發了《關于進一步規范本市代理經租企業及個人租金貸相關業務的通知》
你在上海租房住嗎?有沒有辦理過“租金貸”業務?上海市住建委等五部門聯合下發了《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，共推出10條具體監管舉措，明確了開展個人“租金貸”業務條件、代理經租企業須提示風險、加強風險管理、銀行業金融機構的主體責任、建立并嚴格執行面談制度等要求。
目前上海市住房租賃市場總體平穩，住房租賃公共服務平臺上線以來，掛牌待租房源始終保持在4萬套(間)以上，日均更新約2200套(間);住房租金未出現大起大落，也未發現租金快速上漲的趨勢。
目前上海市住房租賃市場總體平穩
一是住房租賃市場供需平衡。本市住房租賃公共服務平臺上線以來，掛牌待租房源始終保持在4萬套(間)以上，日均更新約2200套(間)。隨著本市“十三五”租賃住房建設供應目標的逐步落實，市場供應充裕，市民租房將會有更大的選擇空間。
二是住房租金平穩。根據市房地產經紀行業協會提供的租金監測數據，今年8月，本市住房租賃價格指數漲幅趨緩，環比上漲0.3%;全市平均單位標準租金為64.35元/平方米/月，環比上漲0.23%，同比2017年全年上漲3%。本市住房租金未出現大起大落，也未發現租金快速上漲的趨勢。
一些新問題需要高度關注，加強防范
一是防范“租金貸”引發社會風險。一旦代理經租企業挪用“租金貸”資金或經營不善導致資金鏈斷裂，將嚴重侵害租賃當事人合法權益，擾亂住房租賃市場秩序。
二是防范代理經租企業哄抬租金。從全市范圍看，代理經租行業高價爭搶房源的情況尚不明顯，但不排除個別企業、個別區域存在此類問題，需要未雨綢繆，防患于未然。
三是防范代理經租企業違規經營。近期，市消保委的市民消費投訴數據反映，租客對出租住房空氣質量不達標、扣押占用租客押金等問題，反映較為強烈。
下一步多管齊下，逐步規范住房租賃市場
當前是本市住房租賃體系的構建期，也是嚴格規范住房租賃市場的起步期。
一是防風險，嚴格規范“租金貸”業務。市住建委、市房管局、市金融辦、央行上海分行、上海銀監局等五部門聯合印發了《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，就代理經租企業與金融機構合作開展個人“租金貸”業務，提出了一系列監管要求。
二是惠民生，切實服務好本市租房群體。本市將充分發揮國資國企“穩定器”和“壓艙石”作用，多渠道增加住房租賃市場供應，優化租賃市場供應結構。
三是強監管，維護住房租賃市場良好秩序。本市將依托住房租賃公共服務平臺，全面建立代理經租行業監管制度，抓緊構建本市住房租賃監測體系。
本市有關部門重申，住房租賃事關百姓安居，決不容許任何機構或企業借機炒作、哄抬租金、謀取不正當利益。本市將結合正在開展的房地產市場專項整治工作，進一步加大對違法違規租賃行為特別是違規個人“租金貸”業務的查處力度。一經發現，嚴肅處理、絕不姑息，同時將違規企業納入風險警示名單向社會公示，并實施多部門聯合懲戒。
規范上海市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的十條舉措
一是明確開展個人“租金貸”業務應當具備的條件。針對代理經租企業和各類社會機構良莠不齊的問題，《通知》規定，無“住房租賃經營”業務范圍、未經房管部門備案、未加入行業組織的代理經租企業不得合作開展個人“租金貸”業務;代理經租企業不得與未經國家金融監管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人“租金貸”業務。同時強化行業自律，要求相關行業組織制訂統一的行業標準。
二是要求代理經租企業做好事先告知和風險提示。企業誘導租客使用“租金貸”產品，投訴反映較多。《通知》要求，企業合作開展個人“租金貸”業務，應當事先征得原始房東書面同意，不得強制或誘騙租客使用個人“租金貸”，不得在簽約前收取定金或設置其它條件，不得收取與個人“租金貸”業務相關的其他費用，個人“租金貸”貸款合同和住房租賃合同應當分別簽署，切實維護房東、租客的知情權和選擇權。
三是發揮本市住房租賃公共服務平臺的行業監管作用。《通知》明確，代理經租企業應當切實履行提供住房租賃合同網簽服務的義務，使用全市統一的《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，進行住房租賃合同網簽;住房租賃合同未經網簽的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務，確保租賃交易的真實性、規范性。
四是要求代理經租企業加強風險管理。對于代理經租企業可能出現的資金鏈斷裂風險，《通知》規定，企業應當嚴格把控自身杠桿率，密切關注企業流動性，個人“租金貸”放款周期要與向房東支付租金的周期相匹配;一旦流動性緊張，要積極采取措施降低杠桿率，并做好相應的風險處置預案，確保租客、房東利益不受損失。
五是明確代理經租企業在經營中的禁止性行為。內容包括不得套取銀行業金融機構信用，不得利用個人“租金貸”業務沉淀資金惡性競爭搶占房源，不得哄抬租金搶占房源等，逐步實現代理經租行業的良性競爭格局。
六是要求銀行業金融機構審慎開展個人“租金貸”業務。《通知》指出，銀行業金融機構開展個人“租金貸”業務，既要符合國家宏觀調控政策，也要嚴格執行《個人貸款管理暫行辦法》(銀監會令2010年第2號)，依據“了解客戶、依法合規、風險可控、權責明確、公平誠信”原則，做到規范審慎經營。
七是明確銀行業金融機構的主體責任。《通知》要求銀行業金融機構在開展個人“租金貸”業務時，應當有效履行貸前調查、貸中審查、貸后管理的主體責任，不得將授信審查、風險控制等核心業務外包;同時，個人“租金貸”資金采用受托支付方式向借款人交易對象支付。
八是要求銀行業金融機構建立并嚴格執行面談制度。《通知》提出了程序性規定，要求銀行業金融機構采取有效措施，確定借款人真實身份，充分告知借款人貸款的真實情況，包括但不限于貸款金額、貸款利率、逾期責任、貸款期限等內容，確認借款人借貸的真實意愿。
九是要求銀行業金融機構合理確定個人“租金貸”額度和期限。《通知》強調，銀行業金融機構要結合申請人的收入、負債、支出、貸款用途等因素，合理確定貸款金額和期限，貸款期限最長不得超過住房租賃期限，防范可能出現的違約風險。
十是加大對違規開展個人“租金貸”業務的查處力度。對違反《通知》規定的企業和金融機構，由相關管理部門依法依規予以處理。同時，將違規代理經租企業納入風險警示名單向社會公示，并通報市場監管、網絡監管等部門暫停代理經租企業房源發布業務。
