一線城市住房抵押貸款新變： 經營類利率下行，消費類此消彼長實際上，對于科技含量不高的民營小微實體企業、個體工商戶等，通過股東、控制人
一線城市住房抵押貸款“新變”： 經營類利率下行，消費類此消彼長
實際上，對于科技含量不高的民營小微實體企業、個體工商戶等，通過股東、控制人來抵押個人不動產獲得融資，還是最主要的融資方式。
今年監管部門多次喊話銀行的住房抵押貸款產品，提出審慎發放房地產抵押貸款，努力抑制居民杠桿率，嚴控個人消費貸款等違規流入股市和房市，繼續遏制房地產泡沫化。
自此，諸多銀行紛紛提高抵押貸款利率，下調抵押額度，并嚴格審查企業、個人的貸款用途。部分銀行半年報也顯示抵押貸款占總貸款比例有所下降，如中信銀行(5.720, 0.00, 0.00%)2018年上半年抵質押貸款余額1.97萬億，占比為58.17%，比上年末下降0.25個百分點;光大銀行(3.730, 0.03, 0.81%)上半年抵押貸款余額7715億元，占比下降2.56個百分點為34.55%。
而在經歷了半年左右的“嚴冬”后，21世紀經濟報道記者近日走訪多家銀行了解到，目前住房抵押經營貸款在審核、放款等方面都有所放松，部分銀行出現額度下行、放款時間加快等情況。但抵押消費貸款仍遭嚴控，部分銀行仍然停貸，而還有該業務的銀行也出現利率偏高、審核趨嚴等情況。
抵押經營貸款業務回暖
中信銀行個人貸款部某客戶經理告訴21世紀經濟報道記者，從去年開始，中信銀行的個人住房抵押貸款經歷了從寬松到收緊，又再到目前利率寬松的過程。
“在2017年的時候，我們抵押貸款放得比較多，到了今年2月底，則接到通知表示暫停200萬以上額度的住房抵押貸款，并且貸款利率也上行到7.03%以上。不過，7月份后，資金相對寬松。雖然目前抵押經營貸款額度還是不能超過200萬元，但利率則可以做到6.3%左右了，不過預計四季度可能會出現一些放松。但抵押消費貸利率則還維持在7%左右。”
而招商銀行(27.400, 0.00, 0.00%)抵押貸款利率也出現了明顯下調，21世紀經濟報道記者4月咨詢招商銀行個人貸款部門的時候，客戶經理表示利率個人住房抵押經營貸款利率在6.7%左右，且放款條件審查較為嚴格，但目前抵押貸款用于經營方面的，利率則可以做到不到6%，具體則需要看客戶和企業資質情況。
“目前經營類貸款我們還是相對積極的，現在這個房抵快貸產品就是給從事實體經營的小微企業提供一個便捷的融資通道，目前利率在6.7%左右，授信三年，可以循環使用，資料齊全后一周左右就放款。另外，還有一個20年等額還款的產品，利率則在7%左右。”
不過，浦發銀行(10.040, 0.02, 0.20%)客戶經理也多次給21世紀經濟報道記者強調，錢一定是要用于經營的，即使放款后也會抽查合同、匯款賬戶、資金流向等，不允許進入房地產市場。
而興業銀行(14.710, 0.06, 0.41%)的個人住房抵押經營貸款則在對申請人的要求上有所放寬。只要證明是實際控制人即可，不需要一定是大股東、法定代表人等，但在利率上則還維持在7%左右，和半年前差不多。
實際上，對于科技含量不高的民營小微實體企業、個體工商戶等，通過股東、控制人來抵押個人不動產獲得融資，還是最主要的融資方式。山東地區一家紡織企業負責人告訴21世紀經濟報道記者，雖然一直說要支持小微企業，但就我們自身而言，通過抵押不動產幾乎是獲得貸款的唯一方式，授信貸款是難以獲得的。
珠三角地區某國有大行副行長告訴21世紀經濟報道記者，銀行放松抵押經營貸款，也有出于支持小微企業的考慮。“只要資金真的是進入了實體經濟領域，并不會抬高房地產價格、促進泡沫化。”
中國工商銀行(5.290, -0.05, -0.94%)行長谷澍也在今年的中期業績發布會上表示，居民的杠桿率在前幾年有一個比較快的上升。這一段時間整個居民杠桿率相對穩定下來，總體上看房地產領域債務風險可控，下半年也將嚴格執行各項監管要求，加強貸款的資金用途和流向的管理。
抵押消費貸被嚴控卻難抑
但另一方面，雖然個人住房抵押貸款的要求有所放松，但抵押消費類貸款的則在緊縮，部分銀行也已經暫停了大額的個人住房抵押消費貸款。如21世紀經濟報道記者了解到，北京地區包括招商銀行、浙商銀行在內的多家股份行，上海地區包括江蘇銀行(6.220, 0.00, 0.00%)在內一些股份行、城商行都已經暫停個人住房抵押消費貸。
多位銀行個貸部客戶經理告訴21世紀經濟報道記者，從2016年下半年開始，就有感覺多家銀行，尤其是股份制銀行在發力個人消費貸款，包括大額的住房抵押消費貸款和小額的信用類消費貸款。但后來發現，部分消費貸款違規流入房地產市場，多家銀行也因此受到了監管處罰，因此目前額度較大的抵押消費貸在額度、利率、審核上都難以放松，有些銀行甚至暫停該業務。
浦發銀行一名客戶經理則表示，目前住房抵押消費貸還在繼續做，但一定要求提供購物發票，不能是憑證或小票。“誰沒事抵押房子消費個100萬，發票你提供得出來嗎?其實還是有很多違規進入樓市，現在都在嚴查貸款的違規使用情況。而在銀行要求提供消費發票后，申請自然少了，放款也少了。”
但實際上，雖然銀行在嚴控住房抵押消費類貸款，但多位客戶經理都表示，包括“按揭貸款”、“個人住房抵押經營貸”、“個人住房抵押消費貸”在內的個人貸款，不良率相對對公貸款來說都很低。
央行最新公布數據顯示，8月新增人民幣貸款共1.28萬億元，其中住戶部門短期貸款增加2598億，占比達20%，銀行信貸更多的，還是投向了風險較小的個人貸款。
天風證券銀行業首席分析師廖志明表示，目前銀行對個人貸款業務偏向明顯，住戶部門消費貸款需求仍較好。“從資產質量來看，個人消費貸款利率高風險低，目前抵押消費類貸款受到政策嚴控，銀行自然多發力在信用類消費貸款上，但其中也要注意居民杠桿率抬升下的共債問題。”
