寶安區西鄉銀田一家長租公寓外景。 深圳商報 圖處在風口浪尖的長租公寓現狀如何?深圳商報記者近日走訪了多家長租公寓發現，不少公寓保持著九
寶安區西鄉銀田一家長租公寓外景。 深圳商報 圖
處在風口浪尖的長租公寓現狀如何?深圳商報記者近日走訪了多家長租公寓發現，不少公寓保持著九成以上的出租率。受訪的業內人士認為，出租率達到95%才有賺錢的可能，少數長租品牌已經“退市”。
出租率高達九成以上
在寶安區新安三路，一棟灰黃相間的房子非常搶眼。這就是微家生活公寓新開的上川店。深圳商報記者走進去發現，這家公寓采用的是清新簡約風，天花板是粉白色，墻面刷的是鵝黃色，再加上簡潔實用的家私，非常符合年輕人的審美和生活情趣。
以16平方米的D戶型為例，月租1800-2000元;最貴的是26平方米的C戶型，月租2800-2950元。
盡管這個租金比周邊的農民房要高，但是沒有空房出租。
據微家生活公寓創始人張新斌介紹，微家在南山、寶安投入運營了四家長租公寓，總體出租率達到了98%。
西鄉銀田創業園分布著V客、星窩、城家等數家長租公寓，同樣做的是寫字樓、產業園白領的租賃生意。
深圳商報記者了解到，V客青年公寓西鄉銀田店共計205套房，現在出租了201套。主力房源是30平方米的一房一廳，占比達到八成，平均租金是2520元;另有55平方米的大復式，平均租金3560元;還有十套小復式，月租1800-1900元。
據該店的店長Billy介紹，V客在深圳開了五家店，平均的出租率在92%。每年的七八月是旺季，春節前后一個月則是淡季。
宅幸福在東門的長租公寓也有不少的復式房，比如實用面積40平方米左右的復式房，月租5500元，主要面向東門老街做生意的和地王上班族。
據門店負責人詹盼介紹，宅幸福在東門、坂田和水貝開設了三家門店，總體的出租水平在93%左右。租客對面積需求不是很大，以適合一兩人的二三十平方米的戶型最好出租。
“長租公寓已是微利行業”
從深圳商報記者采訪的這幾家長租公寓來看，普遍保持著較高的出租率，九成是平均水平。
自如提供給深圳商報記者的數據顯示，目前接受近3萬名深圳業主的房屋委托，累計服務20萬深圳自如客，日均出租率達到95%。
截至2018年6月30日，世聯行公寓運營項目177個(包括包租及托管模式)，運營間數近3萬間，覆蓋核心一二線城市，運營6個月以上項目出租率超過90%。
“長租公寓的銀行貸款門檻很高，銀行需要抵押物。而村民自建房是沒有紅本的，這就給貸款提高了難度。”張新斌坦言，對于小型長租公寓運營商而言，資本“正規軍”不好找，多是靠自有資金的滾動操作。
“長租公寓現在已經是微利行業。我們的定價主要依據三個方面。” 張新斌說，“房子本來的租金成本、營銷和運營服務成本，還有一個就是改造成本。經過我們測算，在整個8-10年的租賃期內，要保持95%的出租率，才有賺錢的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的時期。”
詹盼認為，每家長租公寓的地段租金、裝修成本不一樣，很難有一個盈虧平衡點，但是九成的出租水平，是應該有的。否則，較難長期堅持下去。
長租公寓“風起”于2010年
58同城數據顯示，2016年較2012年，全國租房需求、出租房源供應量增長，均超過了一倍。四個一線城市租房需求較2012年增長了120%，其整體需求量占全國總量的20%。
數年間，龍頭企業已初具規模。深圳全市約有500家企業從事住房租賃經營業務。
“深圳很多區域市場租金兩年間漲了一倍。比如西鄉兩年前的租金是20-30元/平方米，現在到了50-60元/平方米的水平。再加上現在市場競爭激烈，投資回報不理想，會影響資本方的熱情和信心，拿項目更加謹慎。”一位不愿具名的長租公寓業內人士稱，深圳的長租公寓行業最好的時光已經過去了，對小品牌企業更是如此。帶著資本來的大企業，還好些。
一些長租公寓品牌在深圳已經消失了。
Warm+的運營主體公司深圳市我們投資發展有限公司，于3月7日變更了股權信息，金地商置旗下的深圳火花時代投資管理有限公司出資1166.7萬元占股100%。
2015年在深圳成立的color公寓，在南山區、福田區拓展了數個門店，最終由于產品改造成本高、產品定價策略失誤導致空置率上升。目前，color公寓已分散賣盤，官方網站服務器注銷。
“小規模企業的回報周期3-5年，大規模企業就長些，要5-7年。” 對于高達九成以上的日出租率，該人士也提出了質疑：“七八月份高峰期應該有九成，過年前后也不過七成，八成應該是平均水平。”
