昨日，深圳國企推出了一個穩(wěn)租金商品房項目，設(shè)下5%的漲停板。作為改革開放的前沿城市，深圳的這一動作，多少是有風(fēng)向標意義的。這里展現(xiàn)的
昨日，深圳國企推出了一個“穩(wěn)租金商品房”項目，設(shè)下5%的漲停板。
作為改革開放的前沿城市，深圳的這一動作，多少是有風(fēng)向標意義的。
這里展現(xiàn)的調(diào)控思路是：下一步政府可能不排除嘗試租金管制，重申住房的居住屬性，防止出租房成為下一個金融工具。
無論這一年來，有多少力量明里暗里推動租金上漲，現(xiàn)在狂熱過頭的資本都必須先低頭認錯了。
01、
每逢市場出現(xiàn)問題，大眾總有一股求助于行政干預(yù)的慣性。
這不，最近房租飛天后，就有人籌齊龍珠召喚“租金管制”。他們振臂一呼，高喊內(nèi)心的憤懣之情：不能再讓資本哄抬房租了!
在我愛我家前副總裁胡景輝隔空喊話“長租公寓(如果)爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”后，大眾最期待的事情終于出現(xiàn)了。
最先出手的是北京。6天之內(nèi)，北京住建委兩次約談房產(chǎn)中介，前10家承諾不漲租、不惡性搶占房源，并準備拿出12萬套存量房給市場填充彈藥。后12家對自己克扣租金、打隔斷出租、提前清退租戶等行為表示“痛心疾首”。
8月28日，西安一刀砍死“將房租化身消費貸”的租賃模式——其發(fā)文要求，住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
8月29日，深圳推出了一個“穩(wěn)租金商品房”項目，深圳地鐵和深業(yè)集團的合資公司打算在核心市區(qū)開發(fā)一個精品公寓試點項目，接受政府的租金管制，一房一價，一年一調(diào)，租金年增長率最高不超過5%。
這5%的漲停板簡直是大大的良心價。
在深圳，租房人口占常住人口近四成，租房年輕人高達七成，房租的上漲邏輯硬的很。7月份租金同比上漲30.5%，每平米的租金達到84.3元。租賃價格指數(shù)同比連漲了11個月。
當(dāng)黑心資本巴不得三天就能回本，七天就能賺翻的時候，深圳主動下了這樣一步棋。
作為改革開放的前沿城市，深圳的這一動作，多少是有風(fēng)向標意義的。深圳房地產(chǎn)研究中心主任此前曾表示過：
這里展現(xiàn)的調(diào)控思路就是：下一步政府可能不排除嘗試租金管制。
02、有形之手該不該干預(yù)？
此前智谷就說過，多種跡象表明，中國樓市正在走上歐洲模式的道路，用稅收增加房屋持有和交易的成本，拉長交易周期，讓房價冷靜下來。
現(xiàn)在來看，歐洲大陸穩(wěn)定且發(fā)達的租賃市場，確實有極大可能會成為中國學(xué)習(xí)的對象。
在法國，房東不能隨意漲房租，否則可能面臨被起訴、甚至刑罰的風(fēng)險。
在德國，3年內(nèi)房租累積漲幅不得超過15%，房東再次出租住房時，租金最大上調(diào)幅度不得超過當(dāng)?shù)貥藴史孔獾?0%。
這就是國人最為熟悉的“租金管制”。
面對一二線城市近30%的房租飆漲，越來越多的聲音呼喚行政出手管制，不能將租房這樣的民生要素交給嗜血的資本。
不過，租金管制真能一勞永逸地解決房租飆漲的問題嗎?市場派們可不答應(yīng)，他們從美國二戰(zhàn)后的管制歷史中學(xué)到一個教訓(xùn)——
只要我霸著這個房子，房東就不能漲我房租。那時候，市場有越來越多的“租霸”賴著不走，房東更愿意賣房而不是將房子以極低的回報率租出去。就算低價租出去了，房東也沒有足夠的資金和動力修繕房屋，低租金住房會越來越破敗，而后租者也會面臨住房短缺問題。因此，過低的租金受益的只有兩個——獲取民粹芳心的政府，以及最先租下房子的租客。
在美國，房租管制演變成了一場昂貴的失敗。諾獎得主曾說，除了轟炸，租金管制是摧毀一座城市最好的武器。
在中國，租金管制同樣面臨著一個巨大的悖論：
一租房需求比較大的城市，無非是一二線城市和區(qū)域中心城市，而這些城市的樓市都處于嚴調(diào)控中，限購之下不少剛需被抑制，就算有錢也只能租房。一線城市的“人口升級”和清除隔斷間運動，砍掉了大量的低租金市場供給，市場上對中高端質(zhì)量的租房需求大增，但公租房的供給不可能及時跟上。此時的價格管制，并不能解決供需失衡問題。
二房地產(chǎn)市場被冰封，但印鈔機卻沒有停下來。如果此時在這么一個不完全自由的住房市場上突然放開租金市場，惡果很容易顯現(xiàn)——金融市場孱弱，洪水只能繼續(xù)往租賃市場走，最后被沖擊的，無非是手無寸鐵的租客。此時的租金市場失靈，需要政府出手干預(yù)，引導(dǎo)流動性進入實體。
一個是要，一個是不要，這個事情就變得棘手和爭議了。
其實，租金管制只是德法租賃市場發(fā)達的表象，其精髓在于用法律規(guī)范租房市場、保障承租人的“居住權(quán)”。
當(dāng)前中國的租房市場對資本的保護遠大于對租客的保護，這是單靠市場不能解決的問題，也不是行政一手能解決的問題。只有完備的法制基礎(chǔ)，才能對這個玩快錢的浮躁社會加以制衡。
比起租金高低更關(guān)鍵的問題是，租客能否與房東一樣享有同樣的社會資源，得到同等的非歧視性待遇。在這個問題上，政府要做的事情還很多。
假若真的實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)了，房租漲了也就漲了，年輕一代應(yīng)該也不會有太多怨言。你說是不是?
比起那高聳入云的房價，他們肯定知道哪個是更優(yōu)的選擇。
03、P2P割韭菜一幕正在租房市場上演
在中國，租賃市場和P2P極其相似。
兩者都意在盤活存量市場，將多余的資源和市場上的需求對接起來，同樣的，它們也在高超的資本運作中迷失了方向。
中介利用ABS獲得融資的方式，本無可非議，但被外界詬病的是，自如等中介平臺為租客極力推薦分期付款，在租客毫無知覺的情況下簽了消費貸合同，利用租客信用增信，獲取低成本貸款。
年輕人好端端租個房，莫名其妙就變成了貸款人，還要接受一次來自中介的深刻教訓(xùn)——“不是我們套路，只是你們腦子不清楚，還大學(xué)生?如果覺得你們(讀)大學(xué)不是進入社會了，你們20多年真的白活了。”
由于缺少對沖和制衡資本的狂熱力量，租房市場出現(xiàn)了P2P割韭菜的一幕。
不過，金融化的游戲玩過頭了，風(fēng)險難免會暴露。
杭州鼎家成為第一家爆雷的長租公寓，房東沒拿到租客交給中介的租金被迫驅(qū)趕租客，4000名租客受損，6家網(wǎng)貸平臺回收不了資金，而鼎家則輕輕松松破產(chǎn)，不用擔(dān)起任何責(zé)任。
長租公寓，一項被看好的事業(yè)，在執(zhí)行過程中就像自如的致歉公告中把“創(chuàng)新”寫成了“床戲”一樣，變形了。
租賃市場若過度金融化，確實不排除會像P2P一樣走向龐氏騙局的可能。
如果行政干預(yù)真的到了必須要來的時刻，那么下一步，也該輪到“居者有其屋”和“租售并舉”了吧。
