聽說北京的租房企業在8月19日承諾不漲租金，住在北京市朝陽區的自如房客韓女士趕緊上網去看了看。我一直關注我隔壁的房間，一周前剛被退租
聽說北京的租房企業在8月19日承諾不漲租金，住在北京市朝陽區的自如房客韓女士趕緊上網去看了看。
“我一直關注我隔壁的房間，一周前剛被退租重新裝修，價格由每月3200左右漲到3690。昨天看到房產中介開會的消息再去看，價格還是3690。”韓女士對第一財經記者表示。
8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾“三不”：不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
由于房企承諾的是短期數月不漲價，數月之后的長期的穩價機制又將如何走?
專家分析房租若不穩調控政策可能繼續加碼
在座談會后，參會的長租品牌最近兩日已經紛紛作出承諾。8月20日下午，蛋殼公寓發布聲明稱，2018年8月至12月，北京地區蛋殼公寓租金環比7月不增，且不囤房惜租;蛋殼公寓承諾不與友商惡性競爭，未來兩個月在北京地區承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。在北京地區，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的，兩年內房租不漲價;2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租)，到期續簽租金漲幅不超過6%。
8月20日晚間，自如發布《關于維護住房租賃市場健康穩定發展的說明》，承諾在未來三個月保證收出房兩端價格穩定，供給平穩，為北京市場提供新增房源約8萬間(存量房源退租加上新增供應)，新增投放市場的房源會維持租金不漲;全國九城續約房源漲幅不超過5%。
有自如管家向第一財經透露，房產中介開會后，截至今天(21日)，公司并沒有進行大規模調價。
“房租價格一直是跟著市場走的。是否調價有重要的時間節點。一般來說，如果房源發布后一個月未成交，則進行調價。此外，兩個月、三個月也都是調價的時間節點。所謂的存量房源投向市場，是指市場本身存在的存量，也就是之前因為種種原因交易不出去，沒法出清的，并不是原本囤著沒有掛出來的。長租公寓無論是否租出去，公司每月都要照付給房主錢，所以不會有囤房源不發布的現象。”該管家說。
中原地產首席分析師張大偉在接受第一財經記者采訪時表示，北京樓市調控力度已經在領先全國的，這個承諾的發布體現了調控政策開始關注房租，如果房租不穩，調控的政策可能繼續重磅加碼。
張大偉表示，租賃市場缺乏準確的數據。不論是租賃房源數量還是租金數據大部分都是一些參與租賃市場交易的機構發布，很難說沒有干擾因素。12萬間(套)房，定義不一樣。有些是間、有些是套，所以總體到底能滿足多少人居住很難估算，如果按照12萬套計算，12萬套房占整體市場租賃房源比例接近8%。如果這12萬套房，真不漲租金，那么北京市場的租賃價格將明顯平穩。
既要保有效供應也要指導收益基準
多位自如房客對記者表示，自己有過“搶房”經歷。“看好一個即將退租的房子，管家說房源放出來之后立刻通知我，我在第一時間搶了，但點進去之后還是被別人租了”，這種情景屢見不鮮。
租房需求持續增長是房租上漲的一個壓力來源。
根據58安居客房產研究院線上數據，2018年上半年，全國一線城市租賃找房數據出現普漲。58安居客房產研究院首席分析師張波對第一財經表示，在持續上漲的需求下，供應量增長規模如果無法和需求相匹配，房租上漲的壓力會逐步增加。
張波表示，長租公寓在一線城市的增長仍將持續，從58安居客線上的數據來看，上半年一線城市的長租公寓流量在10%-15%，明顯高于全國平均值，對于一線城市的長租公寓租金監管要求也會高于其他城市。
張大偉認為，租賃市場租金上漲的根源在供需矛盾。
“因為蓋房子出租在當下租售比下是不可能賺錢的，這種情況下，大量的資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。破解房租不合理上漲的困境，緩解供需矛盾，可以通過疏解人口、增加供應實現。”張大偉說。
隨著租房市場的快速發展，相關部門的政策支持力度不斷提升。張波建議，還需要在以下三點上重點發力。
首先，從國外發達國家的經驗來看，穩定租金無不需要借助強制手段來保障，例如德國出臺的租賃法律，對于租金上漲幅度都有明確規定，由此實現了租金的穩定性。目前不少城市已經出臺了租賃相關的文件和政策，但目前國內租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實提高。
其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎上加大集體土地租賃房源試點，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動房企自持性用地上市等后段都可以保障租賃房源量穩步增加。
最后，張波認為，對于各類租賃運營機構要采用“胡蘿卜+大棒”政策。一方面針對包括長租公寓在內的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面要各地需要做好相關監管工作，重點嚴查侵犯承租人合法權益、隨意上漲租金等問題。
中國社科院金融發展室原主任易憲容也曾撰文表示，我國可以借鑒其他國家的住房租賃制度，形成更有效的措施來控制房租上漲。在租賃市場比較發達的國家，比如德國，政府鼓勵企業及居民購買或建造住房出租，但對利潤水平有嚴格限制。房東租賃住房，租金超過合理租金20%就算違法，超過50%構成犯罪。合理房價及合理租金的界定標準非常嚴格，需要通過多方組織協商來確定。同時，還要堅決地保護住房租賃者的利益。
