美國3.2億人口當中，三分之一的人通過租房解決居住問題，租房甚至可以成為很多人一生的居住選擇。美國3 2億人口當中，三分之一的人通過租房解決居住問題，租房甚至可以成為很多人一生的居住選擇。 而據鏈家研究院數據顯示，中國租
而據鏈家研究院數據顯示，中國租賃人口為1.9億，僅占中國總人口的13.7％。對于中國人而言，租房被多數人看作是買不起房之前的短暫過渡和被逼無奈的選擇。
當前中國的租房市場非常混亂，調查顯示，超過三分之一的租客都經歷過租賃房屋配套老舊、頻繁更換房屋、業主違約等情況。
因此，打造長期租賃市場既是提高居民居住質量、實現“住有所居”的渠道，更是引導居住需求從購房向租房轉移，促進房地產市場平穩發展的長效機制的必要手段。
2017年底的中央經濟工作會議要求，“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展”。
根據方正證券的測算，中國住房租賃市場的GMV（年交易總額）在1.8萬億至1.9萬億元區間。對標美國的更高比例的租賃人口比重（31.25％）和更大規模的GMV（3萬億美元），中國住房租賃市場潛力巨大。于是保利等房企，鏈家自如、魔方等運營機構紛紛搶灘新風口，唯恐落于人后。
但中國的租賃市場的發展面臨著租金回報率不高、REITs（房地產信托投資基金）等金融工具不健全等難題，政府和企業能否克服這些問題，才是決定住房租賃市場能否達到預期中的近2萬億元規模、并向發達國家的市場規模靠近的關鍵。
萬億市場待啟
租購并舉的住房制度，是高質量發展階段八項重點工作之一。住房租賃市場的發展之所以越來越得到決策層的重視，是因為住房租賃不僅關乎居民居住質量，是消費升級背景下經濟增長的新引擎，更是可以解決部分居民的住房需求，對平抑房價有一定穩定作用。
住房租賃市場是一個龐大的、極具發展空間的市場，根據測算，中國目前的租賃市場在近2萬億元左右，到2030年甚至可能會翻倍至4.6萬億元。
租賃市場供求不平衡造就了龐大的市場空間。從需求端來看，中國有1.9億的租賃人口，而且僅占總人口的13.7％，如果達到發達國家超過30％的比例，租賃人口將超過3億。而且隨著房價在這些年高漲，相比買房，租房的意愿得到增強。
從供給端來講，供給數量不足、質量不高。如在北京，平均一戶租賃住房要住約4.9個人，平均一間房要住兩至三人，群租、合租、出租床位為常態。而且超過三成的租客經歷過租賃房屋配套老舊、頻繁更換房屋、業主違約等等情況，說明供給質量有待提高。供求嚴重失衡給租賃市場的發展帶來機遇。
鏈家研究院院長楊現領對《財經》記者分析，美國租賃行業的發展拉動了2450萬就業人口，行業直接支出5042億美元，拉動經濟產出1.1萬億美元。中國也有這樣的市場和空間。隨著90后逐漸成為購房和租房的主力客群，他們對于住房的偏好和要求以及消費觀都明顯不同于70后和80后，更加追求良好的生活品質，體現了消費升級的傾向。
而且，圍繞著租客的居住體驗衍生出維修、保潔、租賃信息平臺、管理系統、金融服務等各細分行業，各行業相互配合將形成一個完整的租賃生態。
此外，租賃行業的發展可以平抑房價。租賃市場的發展解決了部分人的住房需求，一定程度上緩解了購房市場的供需矛盾，購房需求的減少對房價有一定的穩定作用。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華對記者分析，發展住房租賃市場可以把兩個市場打通，使之相互調節。市場的體量也就擴大了，任意一個市場都更不容易出現大的投機泡沫。
中國的住房租賃市場的體量超乎想象。從需求端觀察，根據鏈家研究院數據，中國一線城市與發達國家主要城市對比，上海租賃人口占比40％，北京和深圳均為35％，而紐約、洛杉磯、舊金山、東京的租賃人口占比均超過50％（見圖1）。
北京大學光華管理學院于2017年12月發布了《中國租賃住房REITs市場發展研究》報告（下稱“北大報告”），根據該報告測算，如果中國的租賃人口占比和發達國家租賃人口占比一樣高，到2030年租賃人口將達3億，租金GMV將達4.6萬億元。
從需求端觀察不光要看租賃人口規模，也要考察居民的租房意愿。根據方正證券，租金月供差值和租售比兩個指標可以衡量購房和租房的意愿變化。
租金月供差值指的是每個月租金和月供的差值。近些年房價一路攀升，一線城市為甚，北京商品住宅均價2007年的11850元/㎡漲到2016年的35322元/㎡，年度最高漲幅達39％，上海年度最高漲幅35％，深圳最高漲幅達60％。這樣導致的后果是月供與租金的差值不斷拉大。
以北京國興家園一套90平方米住房為例，2009年月租金為4100元，月供為8667元，月供是月租金的2.11倍；2017年月租金為13000元，月供為35708元，月供是月租金的2.75倍。這意味著為得到相同的居住體驗，通過購房所付成本是通過租房所付成本的2.75倍。
租售比指的是每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價的比值。北京的租售比是1/587，同期的紐約、倫敦、莫斯科、巴黎、東京，租售比分別為北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍。這意味著在中國尤其是一線城市房價高企的大背景下，租金與房價產生較大背離，部分居住需求從購房市場外溢到租房市場。
因此，在房價猛增的背景下，租房意愿會得到加強。
另一方面，從供給端觀察。租賃需求旺盛的同時租賃房源不足。方正證券指出，以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬人，租賃人口占比約34％，租賃人口約為738萬人。以3.1人/戶計算，租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋約有150萬套左右，存在約三分之一的供需缺口。
北京150萬套租賃房屋對應著738萬租賃人口，這意味著平均每戶住了4.9人，三人或兩人住一間房是常態。“這導致了以床位、群組、合作、單間為主的供求結構。”楊現領對《財經》記者直言。
中國租賃市場不僅供給數量不足，在供給質量上也有改善的巨大空間。鏈家研究院對北京租戶進行的一項調查結果發現，42.5％的受訪租客表示：現有租賃房屋普遍存在配套老舊、功能差；37.8％的租客表示：租期太短需要頻繁更換房屋；31％的受訪租客遇到過業主違約；28.7％的租客認為社區環境管理差；28.3％的租客認為合租人群混亂；27.3％的租客遇到過二房東多收費、不退押金等情況；22.1％的租客抱怨租后維修責任不明。
龐大的租賃人口和較強的租賃意愿帶來的租賃需求，與租賃房源不足、供給質量不高導致的巨大缺口，是中國住房租賃市場發展的潛力所在。
亟待攻克回報率難題
廣闊的租賃市場空間為什么沒有一早被搶占分割殆盡，這還要從住房租賃市場的短板說起。
受訪專家普遍認為，從需求上，租購不同權導致了依賴子女教育、醫療等公共服務的居民在租房與買房之間仍然更傾向于買房，租房被看作是買不起房之前短期的過渡，所以要想真正開發租房市場，租購同權的落實勢在必行。
從供給上，北大報告提出，發展住房租賃市場面臨的三大問題。一是土地供給機制，二是專業品牌運營機構不足，三是配套金融工具欠缺。
一是目前房企或者開發商用于發展租賃住房的土地仍是以住宅、商業性質為主，通過招拍掛程序并繳付土地出讓金取得的，和市場上正常出售的公寓沒有本質差別，缺乏針對租賃用的土地的供應。導致資產價格偏高，租金回報率較低。
二是當前除了魔方、新派、鏈家自如等輕資產公寓運營機構以及類似保利等大型房企嶄露頭角之外，中國租賃住房領域的專業品牌運營機構無論在數量、運營水平還是管理規模方面都有較大的提升空間。
三是發展住房租賃市場，房地產行業的發展模式將從當前的C2C向B2C轉變，從“開發-銷售”向“開發-持有運營”模式轉變。如果缺少了REITs工具的配套支持，持有運營模式將對企業形成巨大的資本壓力。
供給租賃住房供給不足的根源，還在于租金回報率較低，導致房企和運營機構盈利不足。“供給端算不過賬，是不賺錢的。”首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池對《財經》記者直言。
她提到，中鐵建理想家項目曾對外稱“企業自持商品房租金一次付10年、押金要付20年”，實際上是以租代售，這也側面反映租房市場正常的押一付三對于房企和開發商而言是實現不了盈利的。
楊現領透露，目前租賃市場的租金回報率在1％到3％之間，哪怕是有了REITs融資工具，融資成本也在5％左右，租金回報率覆蓋不了資金成本，“住房租賃市場面臨的首要問題就是盈利難題”。
他分析，目前市場上租金回報率尚可的物業一是前幾年低成本拿房的項目，但存在業主毀約風險；二是工廠、城中村等合法性存在缺陷的項目，在后續經營尤其是政府監管方面存在風險，投資回報周期也不穩定。
但北京大學光華管理學院金融學系副主任張崢提醒記者，不能光看租金回報率，企業進軍住房租賃市場有時候是戰略的考慮，不僅是盈利的考慮。即便是考慮盈利，除了租金回報率之外，還有租金增長率，物業的增值帶來的收益。而且房企或者運營機構一般會通過結構化的設計，優先保證投資者的固定回報，然后權益的部分由發起人購買，發起人有時會讓利，但如果未來物業增值，也只有發起人才能享受到。
針對住房租賃市場的上述難題，政策已經在著手解決。
最近的鼓勵政策是2017年8月28日，國土資源部、住房和城鄉建設部發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。選取了第一批13個城市作為試點，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。目標是在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。該方案要求2017年11月底各地編制實施方案報國土部和住建部批復。最新消息是2018年1月27日，已有11個城市的方案獲得批復。
這意味著可以利用比國有土地價格更低的集體建設用地來建設租賃住房，有助于解決租金回報率較低、租賃用土地供給機制的問題。
在租金水平基本穩定的前提下，獲取低成本土地供應是提高住房租賃企業租金回報率的關鍵。集體建設用地入市將給住房租賃企業以機會。另一方面，上海在2017年出讓的租賃用國有土地地塊的價格遠低于周邊土地，這可以解決土地獲取價格高而帶來的租金回報率低的問題。
2017年7月20日，住建部等九部委發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。選取部分人口凈流入的大中城市開展試點工作，試點內容包括發揮國企的帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業；加大對住房租賃企業的金融支持，包括企業債、公司債、資產支持證券，REITs（房地產投資信托基金）；建立規范的租賃市場，包括暫住人口信息系統，租賃合同網上備案；加大租賃住房土地供應，特大城市可以開展集體建設用地租賃住房試點，盤活存量房屋用于租賃，鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等按規定改建為租賃住房，改建后的租賃住房，水電氣執行民用價格。
該政策的亮點在于盤活國有企業的廠房、辦公用房用于租賃住房，在租賃住房供給不足的情況下想盡辦法盤活存量房屋。
2017年6月30日。廣州市出臺的關于“加快發展住房租賃市場工作方案”。最大亮點是租購同權中涉及教育的部分——沒有自有產權住房，僅是租房也可以接受義務教育。不過仍有戶籍、綠卡、積分等方面的要求。
2017年5月20日。住房和城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》進行公開征求意見。主要內容側重于規范租賃市場。包括住房租賃企業可以依法享受金融、稅收、土地優惠政策，住房租賃企業可以把相關收益權設立質權；出租房屋要符合單間租住人數，地下室等非居住空間不可住人，按月支付租金，鼓勵出租人簽三年以上合同并給予政策支持，住房租賃企業出租自有住房的，租賃期不低于三年，出租人不得無理扣留壓價等等。
2016年6月3日，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。主要內容包括住房公積金支付房租；租房可以申領居住證，享受義務教育醫療等公共服務；轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼；給予稅收優惠，個人出租房屋不超過3萬元月收入的免征增值稅，超過的稅率從5％減到1.5％，個人承租人研究個稅扣除問題等。
該政策亮點在于把公租房與租賃市場建設對接，原來通過建設公租房給保障對象居住，轉變為也可以通過給予保障對象現金補貼，讓其去市場上租房，從而發展租賃市場。另外，稅收優惠也是亮點，個人出租房屋增值稅享受優惠。
2015年1月20日，住房和城鄉建設部等三部委發布《關于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，允許居民提取公積金支付房租。
2015年1月6日，住房和城鄉建設部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》。主要內容包括引導機構從事在小戶型、中低價位的住房租賃服務；推進REITs試點；保障性住房“補磚頭”和“補人頭”結合。
REITs助力租賃市場
對于企業而言，進軍住房租賃市場首先要顧慮租金回報率的問題，如果無法盈利，自然會止步。其次還會顧慮成本回收的問題，在原來“開發-銷售”模式下，前期開發的資金可以一次性回收，但在“開發-持有運營”模式下，資金需要長達幾十年分期收回，給房企帶來巨大壓力。
所以為了真正鼓勵企業參與到住房租賃市場，REITs勢在必行。所謂REITs，指的是房地產信托投資基金。簡單地說，REITs通過發行股票或者基金單位，集合公眾投資者的資金，由專門機構運營，對多元的房地產項目進行投資。房企借此實現資金的回收，公眾投資者借此獲得較為穩定的投資回報。
北大報告指出，REITs對住房租賃市場有四大方面的意義。一是幫助租賃企業減輕負擔，實現可持續發展，從而幫助它們轉型。租賃市場租金回籠慢，而拿地給企業造成巨大的資金壓力。REITs是權益型的平臺，可以實現企業開發和退出的閉環，同時不積累負債。原來的房企“拿地-開發-銷售”的模式在存量時代有轉型需求。REITs可以解決它們的后顧之憂，順利實現房企的轉型。二是REITs可以提升租房市場的運營水平和質量。REITs的宗旨是提高分紅，所以管理人有動力進行資產安全維護、改造提升、物業管理等等。三是REITs還可以對房地產價格起到引導作用。REITs執行長期投資策略，在價低時收購資產，價高時保持適當的增長速度。四是為居民提供了可供投資的產品。REITs與其他的金融資產的關聯性低，所以有較強的配置價值，配置多元化。
而且租賃住房有推行資產證券化先天優勢，具備資產特定化、租金收入穩定、運營模式清晰等特征，符合資產證券化對于基礎資產及現金流動的要求。
2017年1月至今，已經有五單租賃住房資產證券化產品通過審批。分別是魔方公寓信托受益權資產支持計劃、中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃、新派公寓權益型房托資產支持專項計劃、中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃、招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃（見圖2）。
但張崢提醒《財經》記者，上述四單產品并不是真正的REITs，甚至不都是類REITs。目前上述四單只有兩單是類REITs，即保利和新派，而自如和魔方只是資產證券化產品。類REITs和資產證券化產品的區別在于，類REITs最核心的特征是底層資產和REITs一樣是物業的產權，后兩單資產證券化產品的底層資產只是租金收益權或者是應收賬款。
而保利和新派的兩單是類REITs，與國際的公募REITs的區別在于，類REITs是私募產品，而REITs是公募產品，對公眾投資者發行，流動性較強。但REITs又不僅僅是類REITs的公募化和增加流動性，而是在結構化安排、收益率定價、主動管理機制與能力方面更加有優勢。
“我們可以將類REITs看作是一種私募REITs，但國際上公認的REITs指的是公募REITs，私募REITs體量也很大，只不過一般會在前面加上私募兩個字來特指一下。”張崢解釋。
北大報告建議，為了增強中國公募REITs產品的權益屬性，一方面需要通過交易場所的轉變、投資門檻的降低以及市場投資者教育等工作，提升劣后級份額的流動性。同時，需要對產品結構劃分的思路進行調整，將優先級份額由原始權益人的融資工具轉變為公募REITs產品適當提升收益的配套杠桿。
張崢認為，這幾單住房租賃類REITs和資產證券化產品的發行無論從產品設計、發行過程、市場培育等方面，都為未來公募REITs打下了良好的基礎，“公募REITs的推行在大方向上已經不存在什么阻礙了”。
（本文首刊于2018年2月5日出版的《財經》雜志）
