虛火漸瀉，廣州二手房進入買方市場。據市場機構克而瑞數據，2022年1月至7月，廣州二手房月均成交不超7100套，僅3月單月突破8000大關。而在2
虛火漸瀉，廣州二手房進入買方市場。
據市場機構克而瑞數據，2022年1月至7月，廣州二手房月均成交不超7100套，僅3月單月突破8000大關。而在2021年，這一數據為月均9592套，2020年為月均10113套。
成交量逐步走低，背后因素眾多，與宏觀經濟政策相關，也與地方政府調控密不可分，比如二手住房交易參考價發布機制——這一機制頒布于2021年8月31日深夜，由廣州市住房政策研究中心分析形成，首份清單覆蓋市內96個小區，參考價格普遍低于市場實際價格，部分豪宅盤價差可達1倍。
“二手成交一下子蔫了下來。”一名供職于貝殼的經紀人向記者回憶，參考價制度執行后，他所在的門店業務量節節下降。“珠江新城板塊，最初兩三個月都是零星成交。”
這一現象逐漸在今年得到扭轉。今年以來，中央、省、市接連釋放利好信號，廣州二手房市場自低點回升，成交量小幅上揚。表現在國家統計局數據上，2022年2月起，廣州二手房房價指數已止住跌勢，連續6個月環比上漲。
二手房參考價機制帶來的沖擊，看上去漸漸隱退。“它逐步淡出了廣州二手房市場。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉評價。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，“一年將過，是時候回顧這項機制了。”
機制行向何處?后市憑何而立?行至一周年關口，樓市也迎來了新的思考。
調控的“臨門一腳”
新政前廣州二手房價連漲15個月，其中有6個月環比漲幅居于四大一線城市之首
將市場遇冷盡數歸因于二手房參考價機制，不免失于偏頗。實際上，在這項政策出臺前，廣州二手房市場已從高燒趨向降溫。
此輪“高燒”，始于2020年初。受新冠疫情沖擊，時年中央層面發布了包括房地產行業在內的紓困政策，意在提振市場信心。廣州樓市聞令而動。2020年3月起，白云區部分區域、花都區、黃埔區、南沙區、番禺區先后發布人才新政或完善人才政策，降低購房門檻。與此同時，央行年內三度降準，LPR兩度下調，房貸利率趨勢性下移。
種種因素，都將廣州房價推向新高位。據記者梳理，按國家統計局數據，“8·31”二手房新政前，廣州二手房價連漲了15個月，其中有6個月的環比漲幅居于四大一線城市之首。
樓市鏈條飛速運轉，燒得滾燙，反映在成交量上，亦是如此。
2020年6月，廣州二手房成交量突破萬套水平;之后，深圳、東莞先后加碼樓市調控，外市購房需求涌進廣州，促使8月二手房成交超過15000套。這一萬多套高位水平持續了近一年。
“那時市場增幅比較嚴重，二手房被中介公司當成了業務里最肥的一塊肉，各家都在爭搶，賣家也很強硬。”一名越秀區房地產中介回憶。
這名中介曾接觸過一名意欲“賣一買一”的業主，“開口報價很高，基本跟我們對外報價差不多。”該業主頗為強勢，要求“賣出去的價格必須高于新買的商品房的價格”，中介與其溝通一度陷入僵局。“后來我們領導想了一個辦法，讓這名賣家的新房也在我們這里買，提供渠道優惠。”
這個案例讓前述經紀人大開眼界。“也能看出當時市場是很旺盛的。”
不過，這把火沒有燒太久。2021年4月，住建部約談5個城市政府負責人，強調“房住不炒”，其中包括廣州。4月21日，廣州出臺樓市新政，將9區的個人銷售住房增值稅征免年限從兩年提高至5年，二手房交易稅費大幅提高。隨后，多區收緊人才購房政策。
“4·21”新政效果立竿見影。2021年5月，廣州二手房成交量跌至萬套出頭水平，隨后一跌再跌，2021年6月至8月，成交量均在9000套以內。“已經回到了本輪樓市上漲之前的水平。”肖文曉表示。
隨后，廣州選擇繼續加碼調控，祭出二手房參考價制度。“一個原因是，廣州當時加強了新房價格指導，部分區域出現了二手倒掛一手的現象，引起輿論關注。”肖文曉向記者分析。此外，從房價指數上看，廣州二手住宅價格指數漲勢依舊。
換言之，調控壓力仍在。2021年8月31日晚間，廣州官宣建立二手住房交易參考價發布機制，激起市場千層浪。“相關部門也清楚參考價與實際成交價格存在差距，也預料了可能帶來的影響。”一名接近廣州市住建局的人士稱。出臺新政必然觸發市場調整，短期內“消化不良”不可避免，但為了市場的平穩發展，廣州選擇了直面短期壓力。
市場先跌后升
3月廣州二手房成交量達到8373套，創下參考價發布以來單月成交最高，回升至參考價前水平
二手房參考價機制如同調控的“臨門一腳”，廣州二手房市場再迎降溫。來自克而瑞的數據顯示，2021年9月，廣州二手房成交6191套，10月成交僅5206套，同比大跌51.27%，為全年最低，成交連續6個月保持在7000套以下。
“市場一下子冷清了不少。”一名負責珠江新城板塊的房地產中介評價。珠江新城向來是廣州二手房市場的熱土，但“去年9月、10月基本沒什么成交，個別成交也是因為賣家降價，急于出售”。
話語權從賣方逐漸讓渡至買方。前述中介回憶，當時有部分業主主動降價，看房的人來了一撥又一撥，“掛了好久也沒有賣出去。”
降價依舊無市，一個原因在于買方資金壓力變大。由于參考價與市場價差別較大，絕大多數業主不愿按照參考價售房，而新政發布初期，銀行又將參考價作為發放房貸的依據。換而言之，購房者貸到的錢變少，首付壓力明顯加大。
另一個原因在于房貸審批速度。去年第四季度，銀行紛紛收緊銀根，房貸審批慢以月計，有購房者等了半年還未通過。“有些賣家急著‘賣一買一’，等不了那么久，就會要求買家最少拿出七成首付，或者全款支付。”前述中介說。由此，部分賣家望而卻步。
參考價制度與銀行信貸政策的“聯手”讓二手房市場進入冷卻階段。不過，這一現象在今年得到了扭轉。廣州多名商業銀行支行行長向記者反饋稱，政策下發初期，銀行確實按指導價發放貸款，但后期已逐漸放開，鮮有銀行嚴格遵守。“畢竟現在鼓勵促進購房消費，多數銀行已將此列為重點任務。”一名商業銀行管理人士稱。
貸款審批也摁下了加速鍵。多名中介人士向記者確認，目前普遍一周內可以放款。
疊加其他刺激購房消費的政策，市場漸次復蘇。今年3月，廣州二手房成交量達到8373套，創下二手房參考價發布以來單月成交最高，回升至參考價前水平。4月至今，廣州二手住宅單月成交量均穩定在7000套以上。
房價增速亦迎來緩步期。據國家統計局數據，2月起，廣州二手房價格指數小幅上揚。以2020年為定基，截至2022年7月，廣州的二手住宅價格指數上漲了12.8%，與2021年7月相比，該指數僅小幅上漲了0.7%。而在參考價制度出臺前，廣州二手房指數高歌猛進，僅用7個月便上漲12.1%。“現在都在去前兩年漲起來的火。”前述珠江新城中介評價。
分化的市場
上半年二手熱門片區和市中心豪宅項目逆勢上揚，而從化、黃埔、南沙三區則市場冷清
從數據上看，廣州二手房市場量價均有回升，復蘇跡象明顯。但肖文曉提醒，“實際上市場是分化的。”
市場“分化”指的是中心區與外圍大相徑庭的市場表現。據克而瑞數據，2022年上半年，番禺、海珠、天河三個二手熱門片區，上半年網簽均超5000套，市中心千萬豪宅項目逆勢上揚。而從化、黃埔、南沙三區則市場冷清，半年網簽量均不超過2000套，即便降價也鮮有人問津。
黃埔區一名房產中介對此感受頗深。他向記者回憶起去年市場大熱時的場景，“有時候我們都不用跟買家介紹周邊配置這些信息，只需要說：‘現在新房限價，周邊二手倒掛5000元/平，買到就是賺到。’買家很快就會心動了。”
這一套話術今年他已鮮少再用，因為“黃埔區二手房價回落了”。據克而瑞監測，昔日領頭于黃埔區科學城板塊的“二手神盤”保利林語山莊，今年上半年成交均價均比去年回落26%，萬科山景城、萬科金色悅府，雙雙下跌16%。
與此相反的是市中心的火熱成交。“豪宅上半年成交很旺，多數都在兩千萬以上，客戶買來用于投資，出手非常果斷。”前述珠江新城板塊中介稱。“只要業主定價不高得離譜，基本不難賣出去。”據機構數據，上半年，廣州千萬豪宅項目均價逆市漲了6.1%。
整體來看，市場已有回升，但中介們不能否認的是，這個成交水平仍比2020年、2021年相差甚遠。“現在鏈家網上二手房掛牌量達到了11.8萬套，房越來越多，但并沒有越來越好賣。”
為了業績，更激烈的競爭不可避免，尤其是市中心。“我們公司經常主動降低傭金吸引二手客戶，利潤空間一壓再壓，盡可能滿足賣家的要求。”前述中介說。盡管如此，他還是在一個月內被“跳單”了三次。“我合同都準備好了，但最后簽約的時候還是被同行撬走，因為同行給了一個低到我不能想象的傭金，簡直相當于倒貼賣房。”
調整時機已到?
在相應階段出臺這個政策必然有其合理性，但到了新的階段，作出調整的時機也到了
二手房參考價機制落地廣州這一年來，市場由跌轉升、由冷轉溫，銀行信貸端也頻吹暖風。“政策正在逐漸淡出市場。”肖文曉評價。“二手房參考價機制在市場過熱時起到了一定的積極作用。如今，市場已經開始向前，若做一些適當的調整也是情理之中。”
趙卓文也向記者表述了相似的觀點，他將二手房參考價機制評為“一把雙刃劍”。“一方面，它的確抑制住了滾動的房價，讓市場回歸理性;另一方面，它也一定程度上壓住了市場的流動性，造成盲盒效應，買賣雙方無法直接看到實際價格。”
由此，趙卓文認為，一年時間將過，政策也到了“需要檢討和回顧的時候”。“‘檢討’不是貶義詞，是個中性詞。”趙卓文強調。“在相應階段出臺這個政策必然有其合理性，但現在到了新的階段，時過境遷，作出調整的時機也到了。”
目前，官方暫未就二手房參考價制度發布調整說明。不過，在克而瑞新近研報里，廣州已被列為“二手房參考價實質性取消”的城市。“掛牌房源價格受指導價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。”克而瑞稱。
前述接近廣州住建局的人士亦稱，“理論上只是參考價，不強制市場執行。”
參考價逐漸松綁的廣州，其二手房市場將行向何方?趙卓文認為，當下公眾對于房地產市場的預期已然改變，信心恢復還需時日，因此，二手房市場的走勢還有待觀察，后續不排除出現新的松綁政策。“二手市場流動起來，才能促進整個市場健康發展。”
肖文曉表示，上半年廣州一、二手市場均呈現了漸進復蘇的態勢，這一趨勢會延續至下半年，但過程會稍顯曲折。“目前市場遇到的挑戰不僅僅限于房地產市場本身，還有來自整體經濟環境的影響，這注定了行業復蘇的步伐可能會比較緩慢、曲折。”
可以確定的是，調控政策已趨于放松。8月24日，在國務院常務會議上，在涉及房地產的政策方面，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。“信號已經很明確了。”肖文曉說。
(記者 林少娟)
