房企轉型試水經營服務業務

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經營服務業務的拓展是房地產新發展模式的有益探索。推動房企向經營服務業務過渡，有助于企業拓展收益來源，更好擺脫對傳統路徑的依賴，是向新發展模式平穩過渡的較好選擇。

今天我們在討論房地產行業要加速轉型之時，一些企業已提早布局業務，歷經幾年的積累成績已顯現，比如不少企業越來越看中的經營服務業務。通俗來說，過去房企主要靠搞房地產開發賺錢，經營服務業務則是靠經營管理不動產以及提供物業服務來賺錢。過去，住宅開發一直以來都是房企的核心和主營業務，而商業綜合體、酒店、寫字樓、長租公寓等的經營管理以及物業經營服務業務，只是錦上添花。如今，傳統住宅開發業務增長規模遭遇“天花板”，將經營服務業務作為“第二增長曲線”成為一些企業的必然選擇。

拓展經營服務業務是行業成長的新機遇。基于我國人口流動和住房改善的需求及速度，房地產市場仍有每年10億平方米以上的新建商品住宅開發空間，仍是“大市場”。但是，隨著城鎮化率達到一定高度，房地產市場增速放緩，擺脫對住宅開發較為單一的依賴已成行業共識。當“高杠桿、高負債、高周轉”的“三高”模式走到盡頭，經營服務業務能創造長期、穩定的回報，風險低、抗波動能力強的優勢愈發凸顯。隨著城市更新的推進，以及人們對美好居住生活需求的不斷提升，對物業服務的要求也越來越高。租購并舉成為必然趨勢，長租房、保障性租賃住房正在積極推進，不少房企正發揮自身優勢，以長租房經營管理者的身份緊跟住房租賃發展大潮尋找發展機遇。此外，完整居住社區建設、養老服務等領域，也都可以成為房企拓展經營服務業務的方向。

經營服務業務已顯現出較好成長性。過去幾年，一些房企在經營服務業務中布局探索，經歷了“不掙錢”“交學費”的等待，走過重投入、低回報的“隧道期”“蟄伏期”，如今漸漸“開花結果”。數據顯示，萬科2022年經營服務業務收入512.6億元，同比增長23.1%。萬科預計，其經營服務業務收入在2023年仍將實現兩位數增長，且從2022年的零利潤開始進入利潤正增長階段。龍湖是經營服務業務增長明顯的另一家企業。龍湖商業綜合體的“天街”品牌已經越來越為人所熟知，商業運行已經被龍湖視作2022年業績的壓艙石。2022年，龍湖經營性業務的運營及服務利潤占比已達27%，他們對未來5年非地產開發利潤占比達到50%以上有信心。

經營服務業務的拓展是房地產新發展模式的有益探索。推動房地產業向新發展模式平穩過渡是當前和今后一個時期的重要任務。經營服務業務的這些方向均順應經濟社會發展的新需求。推動房企向經營服務業務過渡，有助于企業拓展收益來源，更好擺脫對傳統路徑的依賴，是向新發展模式平穩過渡的較好選擇。

經營服務業務正面臨良好的政策環境。在促進傳統商業的繁榮和擴大消費、城市更新、保障性租賃住房、長租房發展、完整居住社區建設、物業服務、養老服務等領域，國家出臺了眾多鼓勵支持政策。資金支持政策也日益完善，隨著物流、商業、保障性租賃住房REITs和不動產私募投資基金的開展，經營性不動產實現了“投融建管退”閉環，相信會有越來越多的資金愿意進入經營服務業務領域。

向經營服務業務轉型也可以有不同路線。當前，行業內已經呈現出對于經營服務業務的多元化布局，進而通過業務間的協同服務客戶。比如，不僅為客戶提供辦公空間，還提供物業服務，配合租賃住房乃至提供智能化設備等。這樣的多元化布局往往有復合增長的優勢，客戶因為房企有多元化的布局從而多項業務均選擇與一家企業合作。大企業往往有這樣的底氣和優勢進行經營和服務業務的多元化布局。未來也會有一些企業基于自身既有的基礎和優勢，重點專注在某一項業務，或是商業地產經營、長租房經營，或是物業服務、養老服務等，形成特色和品牌。

向經營服務業務轉型也面臨諸多挑戰。經營服務業務往往戰線長、收益慢，用業內人士的話來講賺的是長錢、小錢、辛苦錢。比如長租公寓經營，前期需要有整體租賃、裝修、人力等的投入，經營過程中也需要管理和維護，租金回報則是一個緩慢的過程。對于習慣了大出大進的房地產企業而言，開展經營服務業務需耐得住寂寞。對于布局商業綜合體的房企而言，仍然面臨如何更好創出品牌，走差異化發展路線，以及互聯網時代與網絡銷售爭奪流量的問題。房地產開發與經營服務業務有一定差異，房企在轉型的同時應做好人才的培養和儲備。（經濟日報 亢舒）

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