從“均衡”向“均好”轉變世茂服務全面提升穿越周期的發展韌性

3月31日，世茂服務(873.HK)發布2022年全年業績報告。報告期內，世茂服務實現營業收入86.37億元，同比增長4.0%；合約面積3.41億平方米，同比增長10.8%，在管面積2.62億平方米，同比增長8.7%，取得了總收入和管理面積的穩步增長。此外，報告期內，來自第三方項目合約面積占比高達77%，獨立發展能力進一步凸顯。

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經營底盤堅實穩固，物業管理在住宅、學校及醫院業態細分賽道做深打透

截至2022年12月31日，世茂服務物業管理服務實現營收50.42億元，收入占比58.4%，同比增長20.91%，毛利額占比穩定提升至58%，是公司最核心的利潤來源。

核心業務穩步提升得益于用戶響應性組織的建立。2021年以來，世茂服務圍繞“美好100+1，服務不止滿意”，全面構建用戶響應型組織，連續兩年獲得“中國物業服務滿意度百強企業”名單榜首榮譽，并以97%的續約率保持行業領先。

此外，世茂服務明確不以追求規模為第一目標，而是通過細分賽道領先策略，主動建立垂直領域的市場優勢。2022年，借助中國學校物業管理企業TOP1的 “浙大新宇”及專注醫院后勤服務領域超20年經驗的“吉立物業”的管理優勢，世茂服務在高校及醫院領域取得全面發展。

第三方項目合約面積占比高達77%，市場競爭優勢凸顯，業務獨立性穩步增強

2022年，世茂服務獨立性及均衡性穩步增強，在激烈的市場競爭中取得了優異的外拓成績，為公司未來全面健康可持續的發展夯實了基礎，體現出優秀的發展韌性。

報告期內，世茂服務合約面積達3.4億平方米，其中來自世茂集團及來自第三方的項目面積占比分別為23%，77%。其中，世茂服務第三方市場拓展合約面積占比高達38%，成為最大的面積來源。2022年，世茂服務新增第三方拓展合約面積超4千萬平方米，與2019年相比，復合增長率達181%，外拓勢頭強勁，顯示了強有力的獨立發展能力。

在外拓面積迅猛增長的同時，世茂服務也十分注重項目的組合價值：通過集中化策略聚焦城市，不斷提高單城市項目濃密度，有效降本增效，截至報告期末，世茂服務實現單城市合約面積238.7萬平方米，項目集中度進一步增強；同時，世茂服務通過高價值項目業態聚集，重點布局可疊加多元增值服務的住宅及高校業態，截至目前，世茂服務高校及住宅類項目合約面積占比總計高達66%，面對高價值項目客戶需求的多樣性，未來有望撬動更高的單位面積。

社區增值業務聚焦“用戶+”流量運營變現 養老業務收入增長近5倍

對于增值服務業務，世茂服務采取了“相關多元化策略”，在業務選擇上聚焦更具成長性的C端“用戶+”業務，明確以市場化發展方式進行主動探索。

在“用戶+”業務中，世茂服務始終堅持輕資產運作的形式，著重關注新零售、養老、托育、團餐四個業務線，值得一提的是，托育、養老、團餐三塊業務已經完成獨立于社區“先外后內”的發展，率先跑通了商業模式，已達到一定的市場化水平，其中養老業務在2022年更是取得了大發展，收入同比增長近5倍，增長迅猛。

伴隨著老齡化社會的持續發展，“加強養老服務保障”逐步成為保障基本民生和發展社會事業的工作重點之一，在國家鼓勵物業服務企業積極探索“物業服務+養老服務”模式的背景下，世茂服務攜手專業養老品牌椿熙堂，共同發展養老業務。截至目前，世茂服務旗下椿熙堂運營服務的社區站達325個，養老機構10個，已覆蓋23座城市超30萬人。

得益于項目的“集中化”建設，通過住宅類項目和高校類項目疊加出的團餐業務也表現不俗。2022年世茂服務新增團餐項目13個，深耕北京、上海、浙江等高能級城市市場，服務項目59個，服務客戶超100萬人。

打造“城市大管家”亮眼名片，塑造多個綜合城市治理標桿項目，城市服務收入占比達16%

2021年4月以來，世茂服務通過合作世路源環境和金沙田科技，快速構建起城市服務的綜合能力。2022年世茂服務借助兩家公司在城市服務、環衛業態的優勢地位，聚焦長三角、大灣區等區域，快速做大做強城市服務業務。截至2022年末，世茂服務城市服務業務總合同金額達65億元，僅2022年新增合同金額近10億元。截至目前，世茂服務城市物業務收入占比已達16.0%，成為公司第三大收入來源。

2022年，世茂服務拓展的多個城市服務綜合治理項目取得了階段性成績：在武漢，世茂服務把握疫后重振契機，結合武漢促進商業消費的相關政策，深入參與了恩施街道的精細化治理，配合政府治理需求，將武漢市鋼花轄區餐飲店最多最集中恩施街路段改造成了當地新晉網紅打卡地。在南京，世茂服務通過為下關街道3個社區27個小區以及200余戶沿街商鋪服務的經驗，總結了一系列老舊街區綜合治理的經驗，并將世茂服務1001管家式服務融入其中，受到街道及居民的一致好評。

值得一提的是，在城市服務業務板塊，世茂服務還實現了從設備研發制造到服務投資運營的全產業鏈覆蓋。在上游，世茂服務除了擁有一家產品研發中心，兩家制造工廠，36種智慧型設備產品外，還同時擁有超過30項國家級證書，50多項專利。在下游，世茂服務打造“城市大管家”服務名片，通過提升產品力、拓展力、運營力、組織力等，實現了產品線對于四大類場景的覆蓋。

過去一年，世茂服務通過“內生+外延”雙輪驅動形成四大板塊業務組合，完成了關鍵賽道卡位并逐漸形成聚焦。同時，圍繞物業服務主業專注相關生活服務賽道，大力發展新零售、托育、養老、團餐等用戶粘性高的C端業務，打造了多個全國領先的增值服務自主品牌。

世茂服務管理層表示，2023年，世茂服務將以物業管理服務為主，培養自身核心競爭力。堅持業務獨立發展，提升拓展能力和市場化競爭優勢。持續精益化管理變革，深化投后一體化管理，追求有利潤的收入和有現金流回報的利潤，實現從“均衡”向“均好”轉變，以可持續的業績目標引領高質量發展。

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